新築を建てる時に駅近を重視するか?

こんにちは、比嘉です。

さて、今回はありがたいことに質問頂きました。
とてもいい質問だったので、立地に対する考え方を解説しようと思います。

【question】
新築を建てる時に駅近を重視するか?

【answer】
駅近はあまり重視しない。
周辺の入居率が高ければOK!

【解説】
駅近はもちろん、一つの重要な評価基準にします。
ただ、個人的には駅から遠くても、駐車場なくても、
入居率の高いエリアはいくらでもあると思っています。

むしろ、そういったエリアの方が高利回りが実現しやすいです。

例えば、投資家の人気としては微妙なエリアとして神奈川県平塚市があります。
人口減少はもちろんですが、神奈川大学の移転も決まり、
相当、入居率が下がることが予想され、
平塚市全体としては不動産投資のリスクが高いエリアと考えられます。

ただ、私はその平塚市でも駅近以外に、
アパート建築を検討しているエリアがあります。

それは茅ヶ崎市との境、平塚市の東側エリアです。
平塚市東側エリアはららぽーとが2016年に開業、
イオンモールも2018年に開業予定で、
その他、大小の工場が多数、大型のサービス店舗も数多くあります。

行ってみるとわかりますが、駅からすごく離れているのに
土日も平日もある程度、活気があります。

そこでそのエリアを歩き回り、単身用のマンション・アパートの
入居率を確認した結果、90%ほどでした。

さらに西側にある神奈川大学とは離れているので、
移転による影響も少ないと考えられます。

入居率がすごく高いとは言いませんが、低くはないエリアで、
今、11%台の新築を検討しており、
入居率と利回りのバランスで考えたら合格と踏みました。

このようにマクロで見ると、ネガティブな要素が大きくても、
そのなかで、ミクロで見ると、実は穴場があります。

そういった場所を見つけることで、非常に安い土地を仕入れ、
高利回りの新築物件が立ちやすくなります。

当たり前ですが、これは平塚市に限らず、
どのエリアにもあると思います。

ちなみに、私は2015年、不動産投資1棟目は
築古アパートを茅ヶ崎駅 徒歩45分と
とても徒歩圏内ではない場所に買いました。
駐車場もありません。

ただ、実地調査をしたところ、
周辺入居率が90%を超えるエリアだったので、購入を決めました。
周りに工場が多く、ロードサイドの大型店も多かったのです。

多くの投資家が「茅ヶ崎駅 徒歩45分」で諦めていたので、
売れ残り期間が長く、指値がしっかり成功し、利回りは16%と上々です。

実際に購入後、2年以上がたちますが、
入居率が95%を下回ることはありません。

駅近は悪くないですが、そこはレッドオーシャンです。
入居率は担保できますが、利回りが低くなります。
むしろ、『駅から遠い。なのに、入居率が高いorまずまず』というエリアが
ライバルが少なく、良い土地を、安く仕入れる上で最高のエリアとなります。

【今日の教訓】
「〇〇市の人口減少がひどい」とのニュースに、
多くの投資家が対象から外す。
あなたはそのニュースを聞いて、その〇〇市で
ブルーオーシャンを探す投資家であってください。

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