大家にとっての恐怖

こんにちは、新築コーチの比嘉です。   

大家にとっての恐怖。。。
そう『退去連絡』ですね。

                       

これは本当に怖い。
物件が多くなってくると毎月のように訪れます。
まぁ仕方ないですけども。

ただ、その恐怖を和らげる存在として
『短期違約金』があります。これは本当にオススメ。

私の1棟目の新築は今年の3月に完成して、
時期がよかったこともあり、2週間で全部屋申込をもらいました。

しかし、そのうち、1部屋は契約が終わったのに、
なんと入居前日に急に職場の転勤になり、入居しないことになりました。

ただ、1年以内の解約は違約金2か月で設定していたので、
その方は入居していませんが、2か月分の違約金を頂戴しました。
また退去連絡から1か月後の退去なので、
1か月分の家賃は頂戴し、合計3ヶ月分ゲット!!
(契約は完了していたので)

結果的にはラッキー!

上記のケースはレアですが、
本日、またその建物で恐怖の『退去連絡』がありました。
その方も転勤とのことです。

入居半年だったので、同じように違約金を2か月分頂戴します。
11月末の退去のため、時期的には悪くないので、
こちらもまだそこまで痛みのない退去となりそうです。

私は新築、築古問わず、必ず
『短期違約金』を設定するようにしております。
物件によりますが、基本は
「1年以内の解約2か月分、2年以内の解約1か月分」です。

短期違約金自体もメリットなのですが、
それ以上に大きなメリットはは
「最初から短期入居目的の入居者を除外するため」です。

私はもともと賃貸仲介出身なのでわかるのですが、
お客様の中で最初から短期入居目的で部屋探しをする人は
一定数、必ずいます。

新築物件で入居されて、2~3ヶ月で出ていかれたら堪りません。
貴重なバージン奪われ、捨てられる的な所業です。
だから、そういった入居者を最初から除外する必要があります。

また、今回のようにどうしても退去しなきゃならない場合は防げませんが、
賃料を1~2か月分、もらえるので、仮にその期間内に他の入居者が決まれば、
空室機関が実質、0ヶ月です。
むしろ、2か月もらって、1ヶ月で決めれば、メリットになることもあります。

もちろん、デメリットとしては、
「短期のつもりはないが、短期になる場合もある」というお客様を
取り逃す可能性はあります。
ただ、意外とお客様は「起こるかもしれない」という出来事に対して、
あまり考えることは少ないです。

デメリットの3倍くらいメリットがあると思うので、
特に新築物件には短期違約金を設定するようにしましょう!
また、そうすることで、平均入居期間をUPさせることができます。

【今日の教訓】
新築は短期違約金を設定し、募集しよう。
長期入居者は神様。神様に入居してもらおう。

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