首都圏でも新築でもないアパートの話

こんにちは、比嘉です。
ここ数日、体調を崩して寝込んでいました。
9月末にインフルエンザになったばかりなのに、
また扁桃炎という別病にかかり、きつかったです。

みなさまもお気を付けください。

さて、まだ体調は全快ではないですが、
本日は引渡しを完了してきました。
ちなみに、以前、紹介した4件の買付の経過はこちら。

一物件目(再建不可の横浜)
このグループでもシェアしましたが、
4名様が実際に見に行っていただき、検討している方がいる状況。

二物件目
三物件目
予定利回り11%の新築は2件とも融資苦戦中。
さすがにここ1年ちょいで、新築3棟、築古3棟を買っており、
そこからさらに新築2棟建てようっていうのは厳しい模様。
ある程度、所有物件の積算評価に気を使ってはいたのですが、
「とにかくペースが速い。所有の新築2棟も未完成で
さらに2棟いくのは・・・」と断られます。
私程度の属性では早かったのかもしれません。
まだ粘ってみます。
最後は奥の手を使おうと思いますが、
無理だった場合はまた口惜しいですが、
物件情報をシェアします。

四物件目
これは今日、引渡しでした。
ということで、本日はこの物件の紹介をします。


静岡県の築古アパートです。
まぁ、首都圏でも新築でもないっていうね笑
すいません。

築35年くらいの木造4戸アパート(全空)を
400万円で購入しました。

雨漏り、傾きなど大きな瑕疵はなく、バストイレも別です。
畳→CF、クロス全とっかえ、浴槽交換、和式トイレ→洋式トイレetcのリフォームで
200万円程度、物件価格、諸費用込みで考えると
650万円くらいの買い物です。

周辺入居率はざっと見た限り75%ほど。
ただ、1~3月にADと募集活動頑張れば、
満室は可能なのではないかと思います。

賃料は相場で言えば3.5万円ほどですが、
フリーレントやその他、工夫を凝らし3.8万円で埋めようと思います。
仮に平均3.8万円×4戸×12ヶ月= 年間182.4万円

満室にしたら、売却予定です。
この物件は売却目的の購入なので。そのため、ローンも組んでません。

投資家からしても人気のエリアとは言えないけど、
満室であることを前提として、
予想売却時利回13.5%  1351万円。

ここまでうまくいくとは思ってないですけどね。
まぁ最悪家賃3万円なら埋まるだろうし、
満室で利回り15%なら売却できると思うので、
その場合、960万円なので、ここら辺が最低ラインとして踏んでいます。

キャッシュを作るのに全空のミニアパートは
手軽にできるので、いいですよね。
金額が低ければ、そもそもリスクが低いし、
現金でできれば、短期売却でも気を使わなくていいですし。

ただ、私はこれまで今回の400万円を含め、
210万円、300万円の計3棟のミニアパートを買ってきましたが、
すごい安い物件は業者がやる気失って、
レインズ(不動産会社専門のサイト)にしか掲載されていないことも多いですね。

以前、著名な投資家Kさんが
「レインズのID、Passは仲良くなって業者に教えてもらえ」
っと言っていましたが、それが可能であれば、
有利になる側面は間違いなくあると思います。

さすがにネット上で私が教えるよ。っとは絶対に言えませんが。。。
業務停止とかの処罰受けちゃいますからね。

次はちゃんと首都圏の新築ネタ書きます。

【今日の教訓】
うがいと手洗い、しっかりしよう!

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