3棟目上棟!安い建物より、安い土地が超重要

こんにちは、比嘉です。
新築4,5棟目、融資苦戦しておりましたが、何とか買えそうです。
よかったー。
そこそこのエリアで、想定では11.5%くらいを想定しているので、
何とか手に入れたかったです。
完成の時期は来年5~6月までずれ込みそうですが、
もうしかたがないですね。

そして、最後にどんでん返しが普通にあるのがこの世界のなので、
引き続き、邁進します。

さて、3棟目の新築が順調に進んでおります。
このアパートは想定では12.6%でしかも、高入居率ができると想定しています。
(今は皮算用ですが)
個人的には私の代表作になるのではないかと思っています。

ポイントとなった箇所はたくさんあるんですが、
最大の勝因はとにかく土地です。
『1棟目から利回り10.3%を建てたレポート』でも少し書きましたが、
新築はとにかく土地が重要です。

建物は無限にパターンがあるし、
多少は誰でも失敗するものです。
だからこそ、建物を当てにするのはけっこーリスクあります。

しかし、土地は色んな理由で、
相場よりも格段に安くすることができるので、
そこを狙っていった方が計算が立ちやすいです。

3棟目の具体的な金額まで明かすと、
33.4坪の土地を430万円、坪単価12.9万円で購入しました。
ちなみに周辺坪単価43万円くらいで、
単純な計算なら1,565万円のところ、430万円なので激安です。
(もちろん、癖がある土地ですが。)

銀行評価も1000万円だから融資も余裕です。

このように
相場の1/3未満で土地を購入することはありますが、
相場の1/3未満で建物を建てられることは不可能すぎます。

最悪、建物を普通の料金で建てることになっても、
土地が本当に激安なら利回り10%超えは固いです。
(〇東建託とかで建てたら地主でも10%は不可能ですが・・・)

その最重要ポイントである激安の土地を手に入れる方法ですが、
ポイントがいくつもあり、12/23セミナーではかなりじっくり話す予定ですが、
すげー簡単にいうと
「癖ありの長く売れ残っている、しかもアパートが建てられる土地に思いっきり指値入れる」
ってことですね。

うん、まとまった!

【今日の教訓】
建物は多少、ミスってもいい。
とにかく安い土地を手に入れよう。

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