「長く所有するつもりで建てる新築物件」と 「すぐ売却するつもりで建てる新築物件」

こんにちは、比嘉です。
明日からパラオに行って参ります。
                             
ある方に誘われて、行くことになったのですが、
その方がいかず、まさかの1人パラオですw
まぁ1人は大好きなので、楽しんできます!
50m下も見えるという綺麗な海で泳ぐの楽しみです!
                             
                             
パラオはレンタルwifi使えないらしいので、
ホテルでネットは使えますが、しばらくつながりにくくなるので、
ご了承ください。
                             
                             
さて、今日はちょっとだけ怖い新築物件の話を。
                             
今、私は4~5棟目の準備をしております。
年明けに着工予定ですが、私にとっては今が本番です。
                             
実は今回は初めて建築中の売却に
チャレンジしようかと思っています。
長期的な視点に立った時に今はキャッシュを厚くしたいと思ったので。
                             
そんな折、建物の打ち合わせをしていて気が付いたんです。
                             
「長く所有するつもりで建てる新築物件」と
「すぐ売却するつもりで建てる新築物件」では
全く違う考え方で建物を考えるのだと気が付きました。
                             
今までの1~3棟目は
「長く所有するつもりで建てる新築物件」です。
                             
だから、例えばコストUP覚悟で、
浴室を1014タイプよりワンランク上の1116タイプにしたり、
洗面台も2面鏡タイプにしたり、温水洗浄便座付けたり、
アクセントクロスを使ったり、防音材を床に敷いたり、
断熱材もちょっといいものを使ったりと、
                             
利回り(家賃)UPに繋がらない可能性が高くても、
最低限のランクよりも1~2ランク、上のものを使っていました。
                             
もちろん、削るとこは超安物を使いますが。
                             
ランクUPすると、
建築コストが上がり、家賃はほぼ変わらないわけですから、
当然、利回りは下がります。
                             
ただ、それによって空室期間を短くできるし、
入居者が快適に暮らすことで、長期入居にも繋がるので、
トータルで見たらメリットの方が多いです。
                             
「長く所有するつもりで建てる新築物件」ですから、
ただ安く建てるだけでなく、入居率、入居期間を考慮した
建物にするのは当たり前ですよね。
                             
ただ、今、私が建てようとしているのは
「すぐ売却するつもりで建てる新築物件」です。
                             
そうなると、たった15,000円しか違わなくても、
浴室を1116タイプではなく1014タイプにしたりしたほうが
募集賃料が変わらず、建築コストを下げられるわけですから、
「すぐ売却するつもりで建てる新築物件」には向いています。
                             
浴室はまだわかりやすいですが、
防音材は使わないし、断熱材なんて最低ランクしか使わないですよね。
入居者の快適さなんて関係ありません。
だって、「すぐ売却するつもりで建てる新築物件」ですから。
                             
だから、完成前から募集されて、すぐ決まるような
高利回り「建売型」新築アパートは完成したものを見てみると、
本当に最低限のグレードで出来ています。
                             
これで、「利回り9%の新築ゲット!」なんて喜んではいけません。
                             
細かいところ、見えないところに
お金がかかっていないアパートは
客付けが難しい上に、短期入居のリスクが高いです。
長く持てば持つほど、経営の難しさを感じます。
何故なら「すぐ売却するつもりで建てる新築物件」ですから、
長期保有に向きません。
                             
ちなみに、有名企業が建てるハイグレード物件は
利回り5~6%でこれは別の意味で買ってはいけません。
                             

せめて、高利回り「建売」新築物件は
完成してしっかりチェックしてから買いましょう。
まぁ完成する前に売るのが建売業者の戦略なんですが。。。
                             
不動産・建築業界は魑魅魍魎の世界なので、
やはり自分で勉強して、リスクとリターンを選択し、
高利回り「企画」新築物件がオススメです。
                             
削るところは思いっきり削ることにリスクはありますが、
少なくとも選択できますからね。
                             
リスクを選択できないのが最大のリスクです。
                             
                             
【今日の教訓】
高利回り「建売」新築物件は
「すぐ売却するつもりで建てる新築物件」である。
長期保有したいなら、自分で、
「長く所有するつもりで建てる新築物件」を企画しよう。

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