新築アパートの融資は何年で組むか?

こんにちは、比嘉です。
今日は3棟目の新築を見に行ったんですが、
外壁が思った色と違う・・・。
                               
パンフレットでは黒に感じたんですが、
実物はブラウンでした(;。;)
まぁいいです。ブラウンも汚れ目立たないし。

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さて、また質問を頂きました。ありがとうございます。
『新築アパートの融資は何年で組んだ方がいいですか?』
                               
これも答えのない質問です。
正解はないですが、私なりの答えを。
                               
一般的には「長く組めるだけ長く組む」というスタイルの
人が多いように感じます。
新築アパートだと30年で組んでいる人、多いですよね。
                               
私は30年はけっこーリスク高めに感じています。
                               
基本的に不動産は
「所有でも、売却でもどっちでもいい」
という状態を保つことがすごく重要だと思っています。
所有よりも売却の方が振れ幅が大きいため、
売却を必須にするのはリスク(不確定要素が大きい)かと。
                               
それにどっちでもいい状態の方が
結局、いい売却につながることも多いですからね。
                               
だから、売却しないでローン完済する
可能性を当然、想定に入れます。
30年を組む方は今のキャッシュフローに目が行き過ぎて、
かつ、売却を前提にしている方が多い気がします。
(全員ではないですが)
                               
そう考えると、建物の耐用年数が終わっても、
まだ8年、ローンが残っている30年は怖いです。
その時には建物的にも、日本の情勢的にも、
家賃、入居率は今よりも大きく下がっているはず。
しかも、減価償却は終わっていて、
家賃収入はほぼ全額、利益として計上する必要があります。
                               
利息は経費計上できますが、残り8年だと
利息も少ないですしね。
                               
だからといって、短すぎると、
キャッシュフローが得られなくってやる気が起きない。
                               
と考えると、私は耐用年数の22年に合わせて、
22年がキャッシュフローを出しつつ、未来のリスクを下げる
ちょうどいいバランスかと思っています。
                               
22年でもキャッシュフローがしっかりでるのは
利回り10%超えてこそですよね。
なかなか7~8%の利回りで22年ローンは
キャッシュフローが少なすぎるので。
                               
本当に立地が良いなら、30年でもいいですが、
それ以外であれば、耐用年数を上回らない年数をオススメします。
                                
【今日の教訓】
売却を必須にしないで返済期間を考えよう。

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