遠方の不動産会社にも部屋を決めてもらう方法

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こんにちは、比嘉です。

先月、完成した2棟目ですが、

初申し込みをいただきました。

                        

1部屋目の申し込みもらうまでは

そわそわしますよね。

とにかくホッとしました。

                        

4戸の建物なので、年内に1戸、

年明け1~2月で満室。

最悪中に3月までに満室と想定しており、

とりあえず、年内のノルマ、クリアしました。

                        

                        

さて、今回、決めてくれたのが

当該物件からかなり離れた場所にある不動産屋が

決めてくれました。

                        

たまにあるんです。

私も大田区で不動産屋をやっていますが、

稀に葛飾区などの部屋で決まることがあります。

年に数回ですけどね。

                        

ただ、私が管理している部屋は比較的、

遠方の不動産屋にも客付けしてもらうことが多いように感じます。

                        

                        

そこで、遠くの不動産屋にも決めてもらうために

工夫していることを。

                        

最大のポイントは

【賃料と管理費のバランスをアンバランスにして、目立たせる】です。

                        

                        

私の所有している物件は基本的には

賃料と管理費をアンバランスにしております。

                        

例えば、月々5万円の部屋の場合、

一般的には【賃料4.7万円 管理費 0.3万円】とかが多いです。

ただ、そこを私は【賃料 3.2万円 管理費 1.8万円】などにしております。

(どちらも月々5万円です)

                        

そうする事で、様々なメリットがありますが、

今回のテーマでいうと、遠くの不動産屋が

全く知らない遠方の物件を探す際に

明らかに目立ちます。

                        

「なんじゃこりゃ!!??」

                        

っとなるわけです。

                        

ちなみに、レンンズ(不動産業者サイト)では

管理費込みでの検索ができません。

                        

だから、賃料順に並べた際もほぼ間違いなく一番上に表示されます。

                        

                        

地元の不動産屋だと、自社の管理物件を

最優先して紹介するわけです。

                        

ただ、遠方の不動産屋だと、自社の物件はなく、

まっさらな状態で紹介する部屋を探します。

                        

その際に目立つ工夫を組み込んでおくと、

お客様に紹介してもらえる確率が上がります。

                        

                        

他の細かいポイントでいうと、付随していますが、

【ADにインパクトを持たせる】があります。

                        

遠くの物件を紹介する際にADなしを

紹介することはほぼありません。

遠くに案内してADなし決めたら上司に怒られますw

                        

そこで、賃料と管理費のバランスを崩している場合、

ほぼ同じ金額でもADにインパクトを持たせることができます。

                        

先ほどの例でいうと、

【賃料4.7万円 管理費0.3万円 AD100%】と、

【賃料3.2万円 管理費1.8万円 AD150%】だと、

ADは賃料だけにかかるので、

前者は4.7万円、後者は4.8万円とほぼ同額です。



ただ、不動屋は頭良くない場合が多いことと、

いつもの癖で後者を紹介する可能性が高いです。

                        

さらにいうと、管理会社(元付け)に払う

報酬(一般的には賃料1ヶ月分)も

賃料にかかるため、後者の方が1.5万円も

安くすることができます。

                        

ADを増やすのではなく、

ADにインパクトを持たせる、っというのがポイントです。

                        

まぁインチキみたいなもんですけどねww

                        

【今日の教訓】

安くするのではなく、

見せ方、伝え方を工夫する。

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