人気エリアの利回り7.5% vs 不人気エリアの利回り10%

こんにちは、比嘉です。
                         
23日のセミナーまでは準備に追われそうです。
6時間って12時間くらい話す内容を考えて、
それを絞って6時間の内容にしないと中身薄くなっちゃいますからね。
ただ、12時間の内容、考えて準備するの超大変。。。
                         
でもまぁ長く濃い内容にしようと思います。
お楽しみに!

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さて、今日はなかなか面白いテーマだと思います。
人気エリアの利回り7.5% vs 不人気エリアの利回り10%です。
                         
                         
よく人気エリアの新築で利回り6.5~7%とかありますよね。
人気のエリアで7.5%なら相当、高利回りと言えます。
                         
例えば、今の相場ではほぼ有り得ないですが、
東京都世田谷区 二子玉川駅 徒歩10分で、
利回り7.5%の新築が売り出されたら、今の相場では
とんでもないホリダシモノだし、間違いなく瞬殺します。
                         
高くても現金買いする人もいるかもしれません。
                        
ただ、キャッシュフローを得るための収益性なら
周辺入居率75%ほどの不人気エリアで
利回り10%の方が儲かります。
                         
例えば、共に1億円の物件価格だった場合、
周辺入居率95%ほどの人気エリアであっても
家賃 750万円 × 95% = 712.5万円です。
                         
周辺入居率75%ほどの不人気エリアで利回り10%なら、
家賃 1000万円 × 75% = 750万円
                         
っと後者の方が収益性が高いです。
                         
しかも、前者はほぼ100%に近い入居率のため、
これ以上、家賃収入を伸ばすことは難しいです。
                         
対して後者は周辺入居率が75%なだけであって、
努力次第で80~90%にできる伸びしろがあります。
                         
                         
そうなると、人気エリアの7.5%はどこまで魅力的なのでしょうか?
                         
もちろん、上記の話しは将来性、出口戦略、資産価値などを
無視しているので、ここまで単純な話しではありません。
(揚げ足とらないでくださいね笑)
                         
ただ、転売で売却益狙いではなく、
キャッシフローで毎月の家賃収入狙いの私の中では、
後者の方が魅力的だと思います。

まぁ実際、私は周辺入居率90%くらいのそこそこのエリアで、
利回り11%前後の新築というのが
実現できる範囲の最大限の利益かと。
                         
さすがに利回り10%超えてても、
2017~2018年時点で周辺入居率75%は
10年後とか怖すぎますしね。
                         
ちなみに、13%以上などの築古高利回りとの
比較はまた別の話しなので、
機会があれば、書こうと思います。
                     
                         
                          
【今日の教訓】
『利回り』がすべてじゃない。
『入居率』がすべてじゃない。
『利回り × 入居率』で利益の最大化!

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