新築プレミアへの期待ではなく、新築セールへの備えを

f:id:higakouhei:20180226191729j:plain

こんにちは、比嘉です。
明後日から北海道に行ってきます。
                          
私は25歳から賃貸仲介屋なので、
何年もこの時期は休まず働いてきましたが、
やっと休みが取れるようになり、非常にうれしいです。
                          
ずっといきたかった雪まつりと流氷ツアーに行って参ります。

                          
さてさて、今日は新築物件の家賃設定を考える上で、
大切な話しをします。
                          
まず、そもそも価格というのは
需要と供給に強烈に影響されます。
(資本論でいう「価値」の割愛します)
                          
需要 > 供給 (需要過多)
であれば、価格上昇が見込めます。逆に
                          
需要 < 供給 (供給過多)
であれば、価格低下になります。
                          
んで、新築物件は戸数分だけ
新規供給するわけです。
                          
例えば、需要が旺盛なエリアであったなら、
16戸くらいの新築アパートであれば、
そもそも需要も供給も多いので、
需給バランスに影響を与えるほどではありません。
                          
ただ、これが田舎や、需要が弱いエリアだと
16戸程度でも需給バランスを崩す影響を与えることになります。
                          
                          
そのため、建築前に
「新築で〇㎡くらいの広さなら、■万円くらいかな」
と想定していた時の市場よりも、
自らの新築で市場に供給量を増やしているので、
需要 < 供給(供給過多)になり、
想定よりも家賃を取れないことが多いです。
                          
都内であっても、50室くらいの大型新築ができた時は
築2~3年の物件よりも設備や綺麗さは上なのに、
賃料を下げて、決め物として募集されることが多いです。
                          
新築時に家賃を上げる「新築プレミア」どころか、
新築時に家賃を下げる「新築セール」ですね。
                          
私のように規模の小さいアパートだと
市場の需給バランスに影響を与えるほどではありません。
                          
ただ、都内でも20戸以上、郊外・田舎なら10戸以上の
新築をする時は、その完成によって
                          
需要 < 供給 (供給過多)
                          
を引き起こし、「新築セール」を強いられる
リスクを企画段階で考慮しなければなりません。
                          
新築だからといって家賃設定甘く見ると
人生の自由度を上げるどころか、
コワ~い話が起きてしまいます。
                          
【今日の教訓】
大規模新築を建てる場合は
「新築プレミア」を期待するのではなく、
「新築セール」のリスクに備えよう。

f:id:higakouhei:20180204122913j:plain

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です