【土地を買った後に「新築アパート建てられないかも」と言われた話】

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こんにちは、首都圏 新築大家の会の比嘉です。

もうすぐ春ですね、楽しみです。
賃貸のシーズンはもうすぐ終わりです。

3月がピークですが、2~3月に埋まらなければ、
4月以降の入居はかなり可能性低いので、
今、苦戦している物件があるのであれば、
賃料等も含め、条件を見直しする時期かもしれません。


さて、私の5棟目の新築用地(現金購入)ですが、
先日、建築会社からビックリするような電話がありました。

「比嘉さん、あの土地、〇〇地区に入っているかもしれないから、
事前に出していた案の新築は建てられないかもしれない。
最悪の場合、非常に小さい新築しか建てることができず、
しかも、モジュール割れするから、建築費も安くはない」

といった電話がありました。

おいおい、事前に確認してから案を出せよっと。
何で案をお願いして、それ前提で2ヶ月以上、話をしていて、
土地の引き渡しが終わってからそんなことが判明するんだよっと。

その電話を受け、その「最悪の場合」で試算をしたところ、
利回り9%ちょいで、私の基準ラインではNGでした。

私は「人気エリアで利回り7~8%」の戦略ではなく、
「不人気ではないエリアで利回り10~13%」
の戦略をとっているので、9%程度ではNGなんです。

※土地には「人気エリア」「不人気エリア」、その間の
「不人気ではないエリア」の3つで考えております。

土地を購入した時に描いていた建物が建てられないかもと言われ、
設計会社へ多少、イラっとしたところはありましたが、
実はそこまで焦りはありませんでした。


なぜか??


それは私が「最悪、土地の転売でも儲かる」という土地しか
購入しないと決めているからです。

新築物件は土地命なわけです。
土地を安く仕入れられなければやらないほうがいい投資方法です。

その最重要である土地を購入する際、1つの基準となるのが、
「土地の転売でも儲かる価格か」です。


もちろん、土地の転売よりも新築を建てた方がより儲かるわけですが、
今回のように予想外の展開で建物が建たない、っという事態でも
「残念ではあるけど、売ればいいか」と思える土地を仕入れなければなりません。

ロバート・キヨサキさんも言っていますね。

「買った瞬間に利益を
生み出すものでなければ、資産とは言えない」


「今、検討している土地、
転売しても利益が見込めるほど安い土地ですか?」

この質問に
「Yes」と答えられる土地のみを購入しましょう。


ちなみに、上記のことは結局、杞憂に終わり、予定通り
利回り11%前後の新築が2018年7月頃に完成する予定です。

転売するよりずっとこっちのほうが儲かるので、
ホッとはしました。

【今日の教訓】
買ってすぐ売っても利益が出るような
新築用地のみを購入しよう。

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