【都会の新築 VS 田舎の新築!その結論を出そう】

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こんにちは、比嘉です。

3月に入りました!

今年は最低3棟は新築を建てたいと思っていますが、

そろそろ1棟目が具体的になりそうです。

2棟目は目星はつけたので、これから固めていきます。

土地を安く仕入れる能力も、

建物をローコストで建てる能力も自信があるので、

融資だけ一抹の不安がありますが。。。

決まり次第、報告いたします。

さて、本日は投資エリアの話し。

新築系の投資家と話をするとよく聞くことがあります。

都会の人は

「田舎は土地が安くて良いよなー。

坪20万円以下とか考えらんないよ。

そりゃ高利回り建てられるよなー」

という田舎を羨む話しをよく聞きます。

田舎の人は

「都会は賃貸需要もあって良いよなー。

新築でもなかなか埋まらない。賃貸需要が低い。

しかも、将来的にはより入居率低くなるし。」

という都会を羨む話しをよく聞きます。

んじゃ、都会人は田舎でやって、

田舎人は都会でやればいいのにっと思うところですが、

まぁ隣の芝生は青く見えるのが性なので避けられませんね。

どちらの考えもわかりますが、

私のエリアはその中間エリアだなっと思います。

例えば、関東を3エリアに分けたとして、

1.最強の街!東京23区、横浜市、千葉市、さいたま市エリア

2.ほぼ東北!群馬、茨木、栃木の北関東エリア

3.ほどよいエリア!神奈川、千葉、埼玉の郊外エリア

 

1.の最強エリアはやはり高利回り実現が難しです。

何といっても、本来の価値(収益性)に

ブランド(信用)が加算されてしまうので、

とにかく土地の値段が高いです。

確かに家賃は取れるし、

狭い部屋でも需要があることはメリットですが、

それは土地の値段を補えるほどではないため、

収益性がどうしても下がってしまいます。

ただ、メリットとしては賃貸需要は一年中、旺盛で、

入居率95%以上は余裕で実現可能です。

売却を考えた時も買手を見つけやすいです。

安定経営の実現は精神的にも優しいですからね。

2.のほぼ東北エリアは賃貸需要がとにかく低いです。

確かに土地はビックリするほど安いです。

家賃が都会の1/2くらいでも、

そもそも土地の価格は1/10くらいも有り得ますから、

そりゃ高利回り実現できますよね。

ただ、それでも利回り13%とかの

超・高利回りは難しいです。

それは田舎は家賃が安いことはもちろんですが、

それ以上に1部屋当たりの広さが必要で、

1部屋当たりの建築コストは

むしろ田舎の方が高くなることも原因の1つです。

(都会の15㎡の建築コスト < 田舎の40㎡の建築コスト)

また、土地が安いとはいえ、駐車場も必須のため、

1部屋当たりの土地の広さも都会の数倍必要です。

そのため、利回り10%くらいはいけても、

12%以上となると、難易度高いです。

しかも、入居率は70%前後のエリアが多く、

満室のアパート・マンションはほとんどありません。

新築であっても入居付けに苦労します。

さらに将来の空室リスクはより高いので、

より高い経営能力が求められます。

3.のエリアが私の主戦場なわけですが、

このエリアは1と2の中間のようなエリアです。

まず、最強エリアのメリットである

1部屋当たりは小さくても平気

→さすがに15㎡未満はきついが、20㎡くらいでも戦える

駐車場がなくても平気

→基本、平気。少なくとも、1戸1台が必要なエリアはない。

入居率が高い

→95%は難しいが、80~90%以上の入居率エリアはザラ。

家賃が高い

→1Kでも新築なら5万円以上取れるエリアが多い。

と、最強エリアのメリットを7~8掛くらいにして

享受することができます。

土地の価格は北関東ほどではありませんが、

それでも、坪30万円以下の土地は

余裕で見つけることができます。

1部屋当たりの土地面積は

部屋が狭くても平気であり、

駐車場が不要であることから、

田舎ほど安くはなくても、十分、収益性が合います。

田舎ほどではないですが、ある程度の利回りも期待できます。

そして、ある程度の入居率も期待できます。

上記をまとめると下記の通り。

1.は利回りが低く、入居率が高い。

2.は利回りが高く、入居率が低い。

3.は利回り・入居率ともにそこそこ。

では、一長一短で、どこにも優位性はないのか??

それは違います。

賃貸経営は『利回り × 入居率』を

最大化するゲームであることを考えると、

このそこそこ・ほどほどが最強だったりします。

掛け算の場合は両者のバランスがいいほど最大化されます。

リソースが15あった時に、

10 × 5  = 50 よりも

8 × 7   = 56 よりも

7.5 × 7.5 = 56.25 のほうが

数字が大きくなることからもわかるように。

そこそこ・ほどほどに利回りがとれて、

そこそこ・ほどほどに入居率が高いエリアである

『3.ほどよいエリア!神奈川、千葉、埼玉の郊外エリア』

が最強だと私は思います。

都会でもない、田舎でもないエリア最強!!

まぁ私の新築は利回り10.3~13.1%の高利回りで、

周辺入居率も90%前後のエリアであるため、

『ほどほど × ほどほど』ではなく、

『高利回り × 高入居率』ですが ( ̄ー ̄) ドヤッ!

【今日の教訓】

『長所 × 短所』よりも

『ほどほど × ほどほど』が最強!

※シェア歓迎

2 件のコメント

  • 最低3棟ですか!スゴいです。一度、建ててしまえば、次は手間がかからず建てることができるってことですね。
    九州在住のため九州に置き換えてぼちぼち×ぼちぼちで考えてみようと思います。
    ちなみにコンサルタントなどは募集してないのですか?

  • ウエゾノ様
    ありがとうございます。
    1年3ヶ月で5棟まで進めることができたので、年内3棟はむしろペースダウンですね笑
    銀行から止められてて。
    コンサルはお受けしておりますが、
    今は定員いっぱいなので、
    興味があれば、セミナー動画をどうぞ。
    6時間近いセミナーで内容盛りだくさんです。
    http://www.shinchiku-fudosan.com/entry/2017/12/25/201348

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