【利回りを最大化する新築アパートの建て方 ~バルコニーを付けない理由~】

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こんにちは、比嘉です。

以前、Facebookで4月15日にイベントをやろうと思うと

投稿したことがありましたが、

色々と検討した結果、やめようと思います。

楽しみにしていた方、申し訳ございません。

(楽しみにしてた方がいたのか謎ですが笑)

私自身、6棟目、7棟目と話しを進めている上、

コンサルも行っているので、

そっちのほうで手一杯です。

ただ、引き続き、ここでは価値ある情報を発信していきます。



本日は利回りを最大化するの新築の建て方です。

新築投資が面白いのは全て自分で選べる点です。

よく「安く建てる」ことに注目されがちですが、

同じくらい「バリューアップする」ことも重要です。

その1つ1つを見極めて、

最も費用対効果の高い建物にすることが重要です。



例えば、シングルタイプの浴室だと

主に下記のような選択肢があります。

・広さを1014タイプにするか、1116タイプにするか

・ノーマルタイプにするか、デザインパネルにするか

・換気扇のみにするか、浴室乾燥機をつけるか

これにそれぞれ価格差を確認し、

安さを重視するか、バリューアップを重視するかを考えいます。



これは毎度、毎度、私は大好きで非常にワクワクします。

新築投資の最も楽しい瞬間と言えます。

そのいくつもある選択肢の中で、

最も私が重視している判断基準は

「利回りを上げるか?下げるのか?」という点です。

例えば、利回り12%を想定している新築アパートの場合、

コストが10万円上がったら、

家賃が1,000円上がれば利回りトントンになります。

(10万円の投資で年間1.2万円のリターンという計算)

同じように5万円コストをかけるなら、

「500円家賃を上げられるだろうか?」

1万円コストかけるなら

「100円家賃を上げられるだろうか?」

と考えるようにしています。

そうすると、自分の趣味嗜好や、

「〇万円くらいだったら・・・」といった考え方も少なくなり、

コスパを徹底的に重視した建物を作ることができます。



私の新築を見てよく質問されるのですが、

「バルコニーはなくても平気なんですか?」という質問。

私の新築はすべてバルコニーをつけません

なぜなら、バルコニーは

約30万円のコストアップに繋がるからです。

バルコニーがあった方が人気があるに決まっています。

ただし、それは『同じ賃料』ならです。

バルコニーをつけた場合、30万円コストかけるなら、

3,000円の家賃アップをしないと利回りが下がってしまいます。

1.家賃5.5万円 バルコニーありの部屋

2.家賃5.2万円 バルコニーなしの部屋

正確な統計を取ったことはないですが、

上記の2部屋があった場合、

賃貸仲介を8年やってきた私の経験上、

バルコニーなしの部屋の方が入居率が高いと判断しています。



「バルコニーはあった方がいいですよ」

アドバイスをもらうこともあると思うんですが、

多くの場合、そう言う方は

バルコニーのコストとリターンを考えていません。

ただ、「バルコニーはあったほうが便利!!」

と思ってるようです。

(↑当たり前だろ!って感じですね笑)

もしくは、利回りを8%くらいで想定するなら、

30万円のコストアップで、2,000円の家賃アップで

トントンになるため、バルコニーの選択肢もありだと思います。

ただ、私は1棟目は10.3%でしたが、

2~5棟目はすべて利回り12%前後のため、

そうなると、やはりバルコニーは割高になってしまうんです。

ちなみに、偉そうに言っていますが、

1棟目では「安く作らなければ!!」という想いが溢れすぎ、

クローゼットを作りませんでした

(クローゼットの扉はけっこー高い)

ただ、後から「クローゼットがない部屋はやっぱり不味い」と思い、

建築確認が終わった後に、クローゼットを後から取付、

余計な費用が発生するというバカなミスをしました。

「安く作らなければ!!」という想いが溢れすぎて、

頭のオカしい選択をしてしまった例ですね。。。

何がともあれ、オプションと言われるものはすべて

自分が想定している

「利回りを上げるか?下げるのか?」で

考える必要があります。

「バルコニーはあったほうが便利!!」

っとしか考えないのは

投資家失格だと私は思います。



【今日の教訓】

細かいオプション1つ1つもまた

新築不動産投資である。

利回りを上げる投資をしよう。

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