【売主に嫌われない強烈な指値の通し方】

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こんにちは、比嘉です。

新年度、スタートですね。

今日はエイプリールフールということもあるので、

ちょっとそれに関連する話をしますね笑



テーマは【指値交渉】についてです。

私は築古、新築用地問わず、基本的には強烈な指値、

いわゆる「鬼指し」をするタイプの投資家です。

1000万円 築古アパート ⇒ 300万円で購入。(のちに2255万円で売却)

700万円 築古アパート ⇒ 210万円で購入。(のちに1240万円で売却)

700万円 新築用地 ⇒ 430万円で購入。

1200万円 新築用地 ⇒ 810万円で購入。

1000万円 新築用地 ⇒ 600万円で購入。

と2016~2017年で上記のような指値を通してきたので、

もちろん、もっと夢のような指値を通してきた人はいると思いますが、

少なくとも、交渉ベダではないかと思います。

(交渉する投資家が優秀とも思っていません)

交渉のポイントは無限にあるんですが、

その中の1つに「売主に嫌われない」というのが上げられます。

人は感情の生き物です。

好きな人からのお願いであれば、無理してでも聞いてあげたいし、

嫌いな人からのお願いであれば、ヘソ曲げて断ったりします。

自覚している以上に『感情』によって、

選択は左右されるものです。



できれば、売主に好かれる、

最低でも、嫌われない必要があります。

ただ、売主からしてみれば、強烈な指値を入れる投資家は

「私の大切な不動産にこんな価格で申込してくるなんて、なんて買主だ!

そんな奴に物件は売らん!」っと思われる危険性もあります。

そうなると、物件の下限ラインも見せてもらえず、

問答無用で断られてしまいますからね。

だから、売主から嫌われないで、

強烈な指値をする必要があります。



売主に嫌われないで、買付を入れると、

成功率が高まるのはもちろんのこと、

断られるにしても、基本的には

『下限ライン』を教えてもらうことができます。

『下限ライン』教えてもらえるのはすごく重要ですからね。

では、どうしてか??



答えは「強烈な指値を銀行の責任にする」です。

(ウソでもいいです笑)

例えば、新築用地を仕入れる際、

特に欠点の少ない土地であっても、

ただ単に『安くしてくれ』と言ってしまっては

売主に嫌われる恐れがあります。



そこで、伝え方としては下記のような内容。

『本当にこの土地(物件)を買いたい。できれば満額で買いたいくらいだ。

ただ、銀行に相談にいったところ、その金額では融資が出せないと言われた。

良い物件で今の価格が高いとも思っていない。

ただ、融資の都合上、どうしても今の価格では買えない。

大変、心苦しいが、〇〇〇万円で売ってほしい。

この価格では融資も問題なく通ると思うので。どうかお願いします』

上記のような伝え方をすることで、

売主のネガティブな気持ちを銀行に向けます。

ただ、売主は銀行とは直接的な交渉はしないため、

(関りがないため)

「仕方がない」と諦めてくれる可能性が高まります。

もしくは、『下限ライン』を教えてもらいやすくなります。



当たり前ですが、これは土地に限らず、

他の物件を購入する際にも使えると思います。

本来だったら売主に嫌われる強烈な指値ですが、

「銀行が・・・」と言ってみましょう。

 

まぁ実際、金額が低いほうが銀行融資は通りやすいので、

決してウソとは言えませんよね笑



【今日の教訓】

売主に嫌われてはいけません。

でも、遠慮してもいけません。

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3 件のコメント

  • 強烈な指値ですね!!
    大変勉強になりました。チャレンジ精神で今度やってみます。
    交渉の際は、前もって残債などの価格の下限ラインを元付け業者に聞いておくのですか?

  • すいません。コメントに気が付いてなかったです。失礼しました。
    そういったのは確認します。ただ、業者が「〇〇万円くらいならいけると思う」といった金額は参考程度にしかしません。
    買いたい価格でしか買わないことはすごく重要です。
    これからもぜひ、ブログ見てください!

  • 返信ありがとうございます。
    業者の言いなりにならないことですね!!
    ブログの内容は勉強になることばかりです。ぜひ今後も拝見させていただきます。

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