【建物価格<担保評価だから、土地価格>担保評価は必須】

f:id:higakouhei:20180417121319j:plain

こんにちは、比嘉です。

ヒノキの花粉、ひどかったですね。

ちょっと前まで朝起きたら、完全に目ヤニで

目が開かなかったり、一日鼻水にやられていましたが、

やっと元気になってきました。

さて、今日は担保評価の話し。

不動産投資で、1~2棟目は特に何ら問題なく購入できますが、

棟数が増えるほど、融資を受けるのが難しくなることが多いです。

その理由は投資用物件のほとんどが

物件価格 > 担保評価

いわゆる「評価割れ」してしまうためです。

木造アパートだと、築20~25年といえば、現役バリバリですが、

銀行の担保評価では0円となってしまいます。

新築物件であっても木造なら、

1㎡ ≒ 14万円

ほどで評価されることが多いようです。

(金融機関による)

そうなると、

坪単価 46.2万円(14万円 × 3.3)で

新築を建てる必要がありますが、

これはかなり厳しいです。

本当に超超超チープな建物であれば行けるかもしれませんが、

外構、水道引込、水道加入金などの費用も考えると、

やはり競争力のある新築を作るには坪50万円は超えます。

そのため、新築アパートで建て続けようと思うと、

担保評価よりだいぶ低い価格で土地を仕入れる必要があります。

利回りを気にするのはもちろんですが、

土地からの新築をやろうと思う場合は

土地の路線価・固定資産評価額は最優先事項の1つです。

1~2棟であれば与信で何とかなるかもしれませんが、

それ以上、建てたい場合は与信を安易に使ってはいけません。

ちなみに、私は路線価と土地の仕入れ価格は下記のようになっています。

路線価 ⇒ 購入価格

1棟目  1378万円 ⇒ 600万円

2棟目  997万円 ⇒ 410万円

3棟目  991万円 ⇒ 430万円

4棟目  1040万円 ⇒ 700万円

5棟目  1286万円 ⇒ 810万円

6棟目  1680万円 ⇒ 1000万円

(変形地もあるため、路線価<担保評価も含む)

これだけ安く土地を仕入れているにもかかわらず、

6棟目では融資はなかなかに苦戦しました笑

ただ、それでもご融資頂けたのは

やはり担保評価に気を付けながら

買い進めていたからだと思います。

「不動産投資の目標・目的」によってゴールは違うので、

一概には言えませんが、買い続けたいなら少なくとも、

購入価格 ≒ 担保評価

になるような物件を購入しなければなりません。

新築の場合、どんなにローコストで建てようと思っても

建物はほぼ100%担保割れするので、

土地を担保評価よりもかなり安く購入することに気を付けなければなりません。

【今日の教訓】

土地を担保評価よりもだいぶ安く仕入れて、

やっと、「購入価格 ≒ 担保評価」が可能になる

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です