【激安の新築アパート用地の見つけ方 その2】

こんにちは、比嘉です。

前回の続き、書きますね!

 

土地探しシリーズの第二弾です。

もともと他の話題を書こうかと思っていましたが、

4月末のこのタイミングに合った

タイムリーな話題を書いていこうと思います。

新築で1~3月で満室にできない危険エリア

4月末は新築のエリア選定をする上で、

「危険エリア」を調べるには最も適した時期だと思います。

というのは、毎年1~3月が賃貸シーズンなわけで、

その1~3月を経ても新築アパート・マンションの空室が多いエリアは

危険エリアと言えると思います。

これは私が主戦場としている

『神奈川県の微妙なエリア』に限らず、

人気エリアとされる東京23区・横浜・船橋・さいたまなどでも

『1~3月に新築なのに満室にできない危険エリア』はあります

横浜の人気エリアの危険度チェック

例えば、横浜市の上大岡駅エリアを考えてみましょう。

上大岡は神奈川県外の方はわからないかもしれませんが、

通勤快速も止まり、横浜駅、京急川崎駅、品川駅へのアクセスも非常によく、

駅前も賑わっていて、非常に便利な駅です。

利便性、知名度があるエリアであるため、

投資エリアとしては人気エリアだと思います。

まず、あるポータルサイトで、

上大岡駅 徒歩15分以内、1K・ワンルーム、アパート、築1年以内

という条件で検索してみました。

435件です。

これは「435件の空室がある」という意味ではなく、

「435件、掲載されている」という意味です。

さらに、重複物件も含むので、この数字自体に大きな意味はありません。

それを【築年数が新しい順】に並び替えしてみましょう。

理由としては、この435件の中には

2018年3月末以降に完成した、もしくは完成予定の部屋

含まれているからです。

その建物はさすがに現時点で空室が多くても仕方がありません。

完成して1ヶ月たたないわけですから。

ただし、2018年2月以前に完成している物件で

空室が複数ある場合は要注意です。

例えば、このアパートです。

ポータルサイト上は複数、部屋が空いているように見えます。

総戸数8戸と中規模のアパートですが、

築年数はなんと2017年8月です。

ただ、ここに複数の部屋が掲載されていても、

実際に何部屋空いているかはわかりません。

そこで、問合せしてみたところ、

なんと8戸中、5戸空・・・・。

入居率 37.5%・・・・。

敷金・礼金0ヶ月、

AD200%にもかかわらず。。。

もう1件、紹介します。

写真は伏せてありますが、規模の小さそうなアパートでしたが、

複数部屋紹介されています。

築年数は2018年2月です。

先ほどよりは最近ですが、2月完成は一般的には

「シーズンに間に合わせることができた」

と言える悪くない時期に完成した新築物件です。

同じように問い合わせてみたところ、

6戸のアパートでしたが、

そのうち、空室が4戸・・・。

入居率33.3%・・・。

同じく敷金・礼金0ヶ月、

しかもAD300%・・・。

2~4月で6戸中2戸しか埋まらなかった模様です。

もちろん、本格的に投資をするなら、もっと良く調べます。

空室が多い理由が「新築の供給過剰」だったら、

投資エリアとして外します。

上記2つやその他、データを調べる限りでは

私なら上大岡エリアに新築を建てないと思います。

「新築の供給過剰」の可能性が高い上に、

ブランド・知名度があるため、「利回りも低い」からです。

ただ、短期売却狙いで賃料を高く設定しすぎている可能性、

隣がゴミ屋敷、とてつもなく眺望・日当たりが悪いなど、

ネット上ではわからない

特別な不具合で入居率が低い可能性もあるため、

上記のような調査で明確に「新築の供給過剰」

と断定できるわけではありません。

それでも、1つの重要な参考データとして考えることはできます。

ブランド・知名度に騙されてはいけない

エリア選定でチェックするべきポイントは

「需要があるか?」

「人口減少は緩やかか?」

ではありません。

「需要に対して、供給が上か?下か?」

が最も重要なポイントです。

ブランド(信用・知名度)があるエリアは

確かに需要が高いことは否定しません。

ただ、その需要に対して、

「供給が圧倒的に上回っているエリア」が多くあり、

そういったエリアは非常に危険です。

なまじブランドがあるから

「入居率は高くないのに、利回りが低い」

からです。

狙うべきエリアとは?

では、どういったエリアを狙うかというと、

次のコラムで詳しく書こうと思いますが、一言でいうと

ブランドはないけど、需要があるエリア

です。

具体的にどういったエリアか?

それは次回のお楽しみに!!!

 

本日もありがとうございました。

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