仲介社長が教える『意味ある』仲介屋周り2

新築 高利回り大家の比嘉です。

さて、前回の続きで、「仲介屋周り」

をテーマに記事を書いていきます。

なかなかマニアックなので、人気ないかと思いましたが、

「いいね」の数も多いし、需要有りそうなので、続けます。

まだ読んでいない方は、前回の記事も読んでみてください。

前回、お伝えしたことで一番、大切なのは

「仲介営業マンの頭の中で、

 オーナーと物件の

 占有率好感度を高める」

「仲介屋周り」の目的であることを念頭に置きましょう、ってことです。

では、具体的に「仲介屋周り」のことを書いていきます。

ちなみに、空室が多い場合や、新築完成時(全空室)などに

業者周りをすることが多いと思うので、その件を中心に書きます。

持ち物はこれを持っていこう!

・名刺

・マイソク(物件資料)

・必殺アイテム

上記の3点を持っていきます。

名刺は説明不要ですね。

挨拶する際に名刺があった方が会話をスタートさせやすいですしね。

名刺にちょっとしたフック(引っかかり)を持たせると、

会話が広がりやすく、覚えてもらいやすいです。

ちょっと大物ぶった名刺を使っております笑

マイソク(物件資料)は以前、別の記事でも書きましたが、

キレイな写真を撮ったマイソクを用意しましょう。

また、マイソクにはその物件の特徴を

わかりやすく記載することをオススメします。

賃貸仲介屋の営業マンはほとんどが優秀とは言い難いです。

そのため、『お客様にどうやって自分の物件を進めてほしいか』

こちら側で考えてあげるととても親切です。

この物件で言うと、下記の2点を伝えます。

・アパートだが「遮音性・断熱性」に力を入れたこと

・キッチン・トイレ・浴室・洗面台の水周りに力を入れたこと

特に特徴がない場合は「初期費用が安い」などは

簡単にできる特徴付けだと思います。

必殺アイテム:カップ焼きそば + 個人バックチラシ

続いて紹介するのが必殺アイテムです。

それは、「カップ焼きそば + 個人バックチラシ」です。

これは某有名大家さんがやっているのアイデアをそのままマネしました。

「学ぶ」の語源は「真似る」であるといいますしね。

だいたい1箱12個ほど入っており、価格は1200円(@100円)ほどです。

この箱に「個人バックチラシ」を張り付けて、業者周りをします↓

車に詰め込みました。軽自動車ですが、けっこー入ります(28箱)↓

これを持って、「仲介屋周り」をするとすごい盛り上がります!

「え!?マジすか!?こんなのもらっていいんですか?」

「ありがとうございます。一生懸命、紹介しようと思います」

と言ってくれて、店全体で

「なんかすごいオーナー来たー!!」という空気が流れます。

店舗にいる全員を会話に巻き込め、店長とかが出てきて、お礼を言われます。

「仲介屋周り」の目的が

「仲介営業マンの頭の中で、

 オーナーと物件の

 占有率好感度を高める」

であることを考えると、こんな効果的なことはありません。

統計的にデータを撮ったわけではないですが、

フリーレント付けたり、家電プレゼントしたりするよりも、

同じコストなら「カップ焼きそば + 個人バックチラシ」

のほうが効果的なのではないかと思います。

もちろん、前記したように

空室が多い場合や、新築完成時(全空室)

に限って、この必殺アイテムを使うのも全然、ありだと思います。

カップ焼きそばの影響力

ほとんどの場合、「仲介屋周り」は話しをした

営業マンにしか効果を発揮できませんが、

プレゼントすることで、その場にいる全員を巻き込んで

オーナーと物件をアピールすることができます。

また、訪問時、休みだった営業マンが出社した際にも

カップ焼きそばはお店に残っているし、ほぼ間違いなく

「〇〇ハイツのオーナーがカップ焼きそば持ってきた!」

という話題になって、店全員に浸透すると思います。

そして、カップ焼きそばを食べる度に

オーナーと物件のことを思い出すことになるでしょう。

そして、個人バックチラシも目に入ります。

確かにカップ焼きそばのコストはかかりますが、

1度の訪問で、訪問店舗のすべての営業マンに

強いインパクトを残すことができるので、

「仲介屋周り」の目的を考えると決して高くはないと思います。

特に空室が多かったり、新築だったりの場合はむしろ割安だと思います。

※客付け力が強そうな業者にしかカップ焼きそばは持っていきません。

個人バックの効力

個人バックはそれを目的として部屋を進めてくれる

営業マンがいることはもちろんですが、

「お得意物件」になる可能性が高まることも大きな魅力です。

個人バックをもらえた営業マンにとって、その物件は

「特別な物件」になります。

すると、同じ営業マンが空室が出る度にその部屋を進めてくれたりします。

若干、ADを下げてでも、

個人バックを付ける価値はあると思います。

AD 5万円 < AD 3.5万円 & 個人バック 1.5万円

と私は考えております。

本日のまとめ

「仲介屋周り」は非常に貴重な私たちの「時間」という資源を使っています。

その時間当たりの生産性を向上させるという意味でも工夫を凝らし、

「仲介営業マンの頭の中で、

 オーナーと物件の

 占有率好感度を高める」

を達成するためにできる限りのことを行いましょう。

業者周りについてはまだ書き足りないので、本記事の評価が好評だったら、

仲介社長が教える『意味ある』仲介屋周り3

を書こうと思います。

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