『超小物投資家』の人口減時代サバイバル術

こんにちは、新築 高利回り大家の比嘉です。

相変わらず、筋肉痛はひどいです。

階段下りるのがとにかく辛い今日この頃です笑

5月1~3日の

仲介社長が教える『意味ある』仲介屋周り

シリーズは思いのほか、好評でしたね。

 

8年、賃貸仲介に従事していることは1つの強みなんだなっと

認識させてくれました。

さて、本日は『超小物投資家』の人口減時代サバイバル術

と題して、どんな【データ】を重視するかを書いていきます。

超小物投資家にマクロデータは不要

物件購入前に多くの人が下記のことを調べたりすると思います。

・その市区町村の人口予測

・その市区町村の入居率(空室率)

私も参考程度に上記のデータは見ますが、そこまで重視していません。

なぜなら、上記は「マクロデータ」だからです。

「マクロデータ」は大富豪・大企業など、

圧倒的強者にとっては大切なデータです。

例えば、ショッピングセンターなどを建設している

財閥系企業にとってはとても重視するデータですよね。

駅前にドでかい分譲マンションを創ったりする企業にとっても

重要なデータですよね。

ただ、私たち『超小物投資家』は大切にしなければならないのは

「マクロデータ」よりも「ミクロデータ」です。

メガ大家とか、ギガ大家とか言われる人たちも、

財閥系から見たら、私たちと全く同じ『超小物投資家』です。

賃貸仲介業者もあまり参考にならない

「ミクロデータ」を重視しようと思った時に

地元仲介業者へのヒアリングを非常に重視される方もいますが、

私はこのヒアリングもあまり参考にしていません。

賃貸仲介としてサラリーマンとして4年、

その間、主任、店長、エリア統括マネージャーとして働き、

今も経営者として4年半、賃貸仲介をしている私が言うのもなんですが、

仲介業者で働く人たちは「考える力」が低いです。

「他に就職先がなかったから、賃貸仲介屋に入った」

という人たちの中で、思考力は別として、

対人コミュニケーション能力の高い人がいい営業成績を取れるだけです。

だから、「賃貸」のプロなはずなのに、

営業成績が優秀で、給与をある程度もらっている

トップ営業マンですら不動産オーナーになることはほとんどありません。

「賃貸仲介の人ってなんで不動産投資やらないの?」とよく聞かれますが、

「不動産投資やる、やらない、というところまで考えが及ばないから」

というのが私が思うアンサーです。

そのあまり何も考えていない仲介業者に

「賃料相場はいくらくらいになるか?」

「このエリアは需要があるか?」

などのヒアリングは無意味とは言いませんが、

話し半分程度に聞いておいた方が良いです。

ちなみに、私の利回り13.1%の3棟目の新築は

「このエリアは単身が余っている」

「この間取りだと5万円くらいかな」

「道が細いから女性は入居しないと思う」

など言われ、少し不安になりました。

ただ結果は

完成前に満室になり、

平均賃料 5.55万円で入居してもらうことができ、

入居者の75%が女性でした。

もし、私が仲介業者のいうことを重視する投資家だったら、

そもそも投資自体をやめていたかもしれません。

足を使ってファクトを集める

私が最も重視しているのは

「周辺入居率」・「周辺賃料」です。

当たり前すぎるんですが、これも

「足を使って調べたデータ」を最重要視しています。

実際に投資対象物件と同エリアとされるであろうエリアを

歩き回って、バルコニーやポストを見て、入居率を調べます。

また、空いている部屋があったら、ネットで賃料を調べ、

満室だったら、管理会社に電話or訪問して、賃料を聞きます。

市区町村全体の平均値であるマクロデータでも、

いい加減な仲介業者の意見でも、

もちろん、自分自身の希望的観測でもなく、

「周辺入居率」・「周辺賃料」というファクトを集め、

それを投資する際の最も重要なデータと考えます。

私は『神奈川県の微妙なエリア』で投資をしていますが、

「〇〇市の人口減少が激しい」

「〇〇市の入居率は低く、◆◆%である」

といったマクロのデータよりも、

賃貸仲介会社の

「このエリアは需要が低いですよ」

「これは賃料〇万円くらいですかね」

といった意見よりも、

「周辺入居率」・「周辺賃料」という自分で集めたファクトの方が

私にとっては圧倒的に重要なデータです。

周辺状況から人口減少率を予想する

前記の「周辺入居率」・「周辺賃料」の次に重視するのは

「市区町村の人口予測」よりも減少率が下回る

「プラス要因」をがあるかを考えます。

これはまだ投資を始めて何年も経っていないので、

その精度は私が偉そうに言えることではありませんが、

下記のような「プラス要因」がどれだけあるかを考えます。

プラス要因

・駅の徒歩圏内であるか

・大型の病院があるか

・ショッピングセンターがあるか

・観光地があるか

・1~2個の大企業ではなく、多数の中小企業があるか

・大型のサービス店舗があるか

・夜の飲み屋に活気があるか

・周辺の雰囲気が「生きている」か「死んでいる」か

ほぼすべての市区町村が人口減少に入るわけですから、

そんなマクロの情報よりも、

投資物件がある立地の近くにどれだけ

「プラス要因」があるかのほうが重要視します。

「〇〇市の人口が減った」とか、

「〇〇市の入居率が下がっている」などのマクロ情報は

その〇〇市全域の平均値でしかありません。

その〇〇市の入居率が低かろうが、人口が減っていようが、

投資物件の周辺の入居率が高ければ1ミリも問題ないわけですから。

ただ、これはまだ結果が出たわけでないので、

私が偉そうに言える立場にないため、

「こういった考え方もしている人もいる」程度に

捉えて頂ければと思います。

大富豪や財閥系と同じことを考えてはいけない

「横浜市都筑区はこれからも人口は増えるらしい」

「これからは東京一強時代になる」

などの情報を聞いて、そこに投資をするのは

大富豪・大企業・財閥系などの強者です。

私たち『超小物投資家』は同じことを

考えていては勝ち目が薄いです。

『超小物投資家』はそういった強者が見向きもしない

「おこぼれ」を拾いましょう。

「〇〇市の人口が減少している」という情報から、

その中でも「人口減少が少なそうなエリア」、

「入居率が高い(低くない)エリア」を自らの足で探して、

小さな儲けを拾いながら、

この人口減時代を慎ましく生き抜いていきましょう。

今日もありがとうございました。

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