強烈な指値の通し方その4  正直、「事故物件」はアツい!

 

こんにちは、新築 高利回り大家の比嘉です。

今月になってからだいぶ評価高いですね。

1記事に1~2時間はかかるので、サボりたくなる日もあるんですが、

励みになります。

今後もいい記事を書けるように頑張ります。

さて、4月22日に書いた

「強烈な指値の通し方 その1」

とにかく指せ!恐れるな!何度も指せ!

ということでした。「強烈な指値の通し方」の前提の話しです。

5月7日に書いた

「強烈な指値の通し方 その2」

元付業者をこっちの味方につけろ!

ということでした。

買主&元付業者 VS売主

にしないと、通る指値も通らなくなっちゃいますからね。

5月8日に書いた

「強烈な指値の通し方 その3」

指値の通りやすい物件、元付会社を狙っていけ!

ということでした。

事故物件はやっぱり安い

いわゆる自殺、殺人などがあった事故物件ですが、

正直、「強烈な指値」を通すには非常に良い物件です。

収益物件の場合は気にしない投資家が多いので、

極端な値下がりはしなかったりしますが、

「土地」、「中古戸建」などでは投資家よりも

実需で検討している方が多いので、需要が極端に落ちます

そりゃ、夢のマイホームで

「この土地は殺人事件がありました」って言ったら、

買いたいと思う人は少ないですよね笑

だから、「土地」、「中古戸建」が相場より30~50%安い価格でも

売れ残っている物件は実はあります。

事故物件の告知期間は明確な基準はありません。

ただ、私が所有している物件は

1棟は15年前の事故、1棟は24年前の事故と

「これ告知する必要あるの?」

と個人的に思うほど昔の事故物件でした。

収益物件なら別ですが、土地としてはやはり

不人気でずっと売れ残っていました。

1000万円の物件を300万円で買った話

私は事故物件を2棟、持っています。

うち1棟はボロボロのアパートが建っていましたが、

屋根が抜けるほどボロかったため、

不動産会社も売主も「こりゃ建物としては終わってる」と判断し、

土地として販売されていました。

↑屋根に穴が開き、天井が朽ち果てていた

15年前というだいぶ昔の事故でしたが、

これが土地として相場2,000万円くらいのエリアで、

1000万円で販売されていました。

にもかかわらず、ずっと売れ残っていました。

私は新築用地を探していたんですが、実際に見に行った時、

「傾きないし、こりゃ再生できるのではないか?」

と思い、付き合いのある工務店を呼び、見てもらいました。

すると、「基礎はしっかりしているし、あと10年は余裕で使える」

とお墨付きをもらったことで、購入を決意しました。

どこまで金額を下げようか検討していたところ、

「本当にこの物件は売れない。うちとしてもさっさと終わらせたい」

と元付業者が言っていたので、思い切って300万円で買付をいれました。

さすがに売主様もビックリしたようで

「せめて400万円にしてほしい」といわれましたが、

「事故物件なんで・・・」と返したところ、

より戻しなく300万円で購入することができました。

(のちに500万円で再生させ、2000万円以上で売却しました)

事故物件は所有しているだけでストレス

売主様は「事故があった物件」

というのを必要以上に気にしている方が多いように思います。

ご家族がそこで亡くなられたりしているわけですから、

当然と言えば、当然ですよね。だからこそ、

「なんでもいいから早く手放したい」

「事故物件なんて誰もほしいと思わない」

と考えており、もともとの募集価格も安いです。

それでもさらに売残期間が長いと、

さらにそこから指値が通りやすいです。

なかなか売れない、それを所有していることにストレスを感じているのであれば、

それをすごく安く買うことは売主様にとっても心の引っかかりを取ることになり、

投資家としても大儲けするチャンスにもなり得ます。

マイソクやネット上に「告知事項あり」と記載があったら、

「もしかしたら、これは宝物かも!?」と思うようにしてください。

このシリーズはたぶん6~7まで続けます

このシリーズですが、今後も評価が高く、

批判等が多くない限り、6~7くらいまでは続けようかと思っています。

不動産投資で成功する方は既に土地を持っている方、

高属性・高資産の方、不動産業者などと特別なコネクションをお持ちの方、

リフォームや建築などに強い専門性を持っている方、

もしくは、すごく頭の良い方、思い切りの良い方が多いです。

そんな中で、「強烈な指値」をしてホリダシモノ級の物件を手に入れることは

「土地も属性も能力もない投資家」にはとても良い戦略だと思います。

根気「ちょっとした指値ポイント」で成功できる戦略でしからね。

まぁ私は最近、やっと「土地も属性も能力もない投資家」

抜け出してきているとは思いますが、もともとはそこスタートですしね。

根気は私はどうしようもないですが、

「ちょっとした指値ポイント」はこのシリーズでお伝えできると思うので、

「土地も属性も能力もない投資家」

みなさま、明日以降もお楽しみください。

今日もありがとうございました。

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