強烈な指値の通し方 その5

こんにちは、新築 高利回り大家の比嘉です。

強烈な指値の通し方シリーズですが、

シリーズが長編になると、若干、飽きてきますよね。

私も書くことにちょっと飽きてきていますが、

読者の皆さん、飽きていませんか?

ただ、前回もお伝えした通り、

「土地も属性も能力もない投資家」

不動産投資で稼ごうと思ったら、

「根気」「ちょっとした指値ポイント」が最重要ですから。

もうちょっとお付き合いくださいね。

「強烈な指値の通し方 その1」

とにかく指せ!恐れるな!何度も指せ!

「強烈な指値の通し方 その2」

元付業者をこっちの味方につけろ!

「強烈な指値の通し方 その3」

指値の通りやすい物件、元付会社を狙っていけ!

「強烈な指値の通し方 その4」

ぶっちゃけ、事故物件、アツいよ!

5は「強烈な指値」を通すための「理由」についてです。

売主に嫌われたら、ゲームオーバー

不動産投資は「投資」といえど、基本は

人 対 人

で成り立っています。

だから、「明らかにメリットしかない話し」でも、

感情がこじれれば、交渉は成立しません。

逆に、「強烈な指値」が通ると「ウソみたいな売買」

成立することもあります。

不動産売買の世界で言うと「売主」

「なんかこの買主はヤだ」

と思われたら、理由を問わず、条件を問わず、

契約が合意に達することはないでしょう。

できれば、売主から好かれる、

少なくとも、売主から「嫌われない」ことはすごく大切です。

ただ、「強烈な指値」を入れるとなると、

「こんな指値を入れてくるなんて、非常識な買主だ。

 こんな奴には私の物件は売らん!」

となってしまい、交渉が通らないことはもちろん、

「売却下限ライン」すら教えてもらえず、

問答無用で交渉不成立となってしまいます。

「◎◎万円は言い過ぎ撒いた。もうちょっと高くてもいいので、

 やはりこの物件を買わせてください」

とこちらの「購入上限ライン」を伝えても、

「あなたみたいな非常識な人には売りません」

と一蹴されてしまいます。

ちなみに、無策で買付入れまくっていた時代は

私は売主にも、元付業者に嫌われまくっていました笑

売主のネガティブな感情の矛先を変える

そこで、重要なのが指値をする際の「理由」です。

「物件の粗を伝える」というのはあらゆる不動産本に書かれているので、

その点は当コラムでは割愛します。

私が最も有効と感じている指値をする際の「理由」

「銀行のせいにする」です。

例えば、ほしい物件があったとして、特に欠点が少ない物件の場合、

ただ単に「儲けたいから、安くしてくれ」と言ってしまっては

売主に嫌われる恐れがあります。

そこで、伝え方としては以下のようなニュアンスで伝えます。

「この物件は本当に素敵な物件だ。ほしいと思っている。

できれば満額で買いたいくらいだ。ただ、銀行に相談にいったところ、

その金額では融資が出せないと言われた。

良い物件で、今の価格が高いとも思っていない。

ただ、融資の都合上、どうしても今の価格では買うことができないんだ。

大変、心苦しいが、◎◎◎万円で売ってほしい。

この価格なら融資も問題なく通る。どうかお願いします」

↑ニュアンスなので、臨機応変に。

上記のような伝え方をすることで

「売主のネガティブな気持ち」を我々、買主ではなく、

銀行側に向けさせます。

ただ、売主は銀行とは直接的な関りがないため、

「仕方がない」と諦めてくれる可能性が高まります。

少なくとも嫌われてさえいなければ、

『売却下限ライン』を教えてもらえる可能性は相当に高いです。

『売却下限ライン』を教えてもらうことは超重要ですからね!

ちなみに、もともと安かった1000万円の6戸アパートを

300万円で購入した際は下記のように伝えました。

「この物件は古すぎて、融資を受けるのが難しい。

ただ、私には現金が700万円しかない。

大工やリフォーム業者に見てもらったところ、

リフォームには400万円は最低でもかかる。

非常識な依頼であることは重々承知だが、300万円で売ってほしい」

そういって、「せめて400万円で」という売主の

ぶり返しも突っぱね、300万円で購入できました。

「強烈な指値」をする際に

「こんな金額で買付証を入れたら、

売主に嫌われるんじゃないか」

と心配している方は

「銀行が・・・」と言ってみましょう。

まぁ実際、金額が低いほうが銀行融資は通りやすいので、

決してウソとは言えませんよね笑

とにかく「売主に嫌われない」

「強烈な指値」を通すうえでマストです!

売主に嫌われては絶対にいけません。

でも、遠慮しても絶対にいけません。

今日もありがとうございました。

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