完成前満室は本当に素晴らしいのか?

こんにちは、比嘉です。

※今回の記事では「満室⇒申込済」とお考え下さい。

私の所有している

利回り13.1%の新築アパートは完成前に満室にしました。

ただ、これは「どうだ!すごいだろ!」と自慢したいわけでは

決してありません。

本日はこの「完成前満室」について考えていきます。

そもそも完成前満室ってどうよ?

よく新築物件で有名な大家さんがFacebookなどに

「完成前に満室になりました~~!!」

っというのをUPして、それにたくさんの方が

「おめでとうございます。」

「さすがです、素晴らしいですね」

とコメントしているのを見ます。

ただ、それを見る度に思うことがあります。

「もっと家賃上げるってできなかったのかな?」

もっと家賃取れた!っと思う

私は新築を完成前満室にしてしまった時に

「たいした努力もせずに埋められる家賃設定にしてしまった」

と思いました。

写真をキレイに撮ったわけではない、

ステージングもしていない、

オシャレな照明つけたり、

スリッパやPOPなどもやらなかった、

仲介周りもちゃんとやらなかった。

にもかかわらず、完成前に満室になりました。

でも、上記をやっていれば、完成後、1ヶ月くらいはかかっても、

うまくいけば、2,500円/戸くらい上げられたのではないか、

と思ってしまいます。

少なくとも、1,500円/戸くらいは上げられたのではないかっと。

もし、2,500円/戸UPなら、

利回り13.68%になっていました。

これは悔しい!

特に数年以内の売却も頭には入れていたので、

売却を前提にしたら、失われた利回り0.58%

相当に大きな差を生むと思います。

もちろん長期保有の可能性もあります。

さらに、相場よりもお得感がある物件だったと思うので、

「長期入居の期待値が上がる」というメリットはあります。

だから、決して悪い結果ではないと思いますが、

「家賃設定が100点ではなかった」と思います。

家賃設定は大家の重要なスキルの1つです。

そこを磨くためにも安易に完成前満室を喜べません。

理想的な家賃設定とは?

売却前提なら、家賃設定を高めにして、

ADやその他の努力で、満室を目指します。

保有前提なら、家賃設定を低めにして、

入居率・入居期間が高い賃貸経営を目指します。

ただ、売ってよし、持ってよしが理想であることを考えると、

『相場+1000~2000円』の家賃設定で、

経営努力によって高入居率を達成し、

『保有を基本として、売りたい時に高値がつく』

目指すべき理想だと思います。

今日もありがとうございました。

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