新築プレミアへ期待⇒新築セールへ備えを

こんにちは、比嘉です。

なんか最近、雨多いですね。

まぁ梅雨だから仕方がありません。

雨が多いと工期が遅れることがあるので、

梅雨とか、9月とか雨が多い時期はちょっと心配になります。

さて、今日は新築物件の家賃設定を考える上で、

大切だと思うことをコラムに書こうと思います。

賃料は需要・供給に強烈に影響される

まず、そもそも価格というのは
需要と供給に強烈に影響されます。
(資本論でいう「価値」は割愛します)

需要 > 供給 (需要過多)
であれば、価格上昇が見込めます。逆に

需要 < 供給 (供給過多)
であれば、価格低下になります。

んで、新築物件は戸数分だけ
新規供給するわけです。

例えば、需要が旺盛なエリアであったなら、
16戸くらいの新築アパートであれば、
そもそも需要も供給も多いので、
需給バランスに影響を与えるほどではありません。

ただ、これが田舎や、需要が弱いエリアだと
16戸程度でも需給バランスを崩すほどの影響を与えることになります。

そのため、建築前に
「新築で〇㎡くらいの広さなら、

 ■万円くらいかな」
と想定していた時の市場よりも、
自らの新築で市場に供給量を増やしているので、
需要 < 供給 (供給過多)になり、
想定よりも家賃を取れないことが多いです。

新築セールに備えよう

都内であっても、50室くらいの大型新築ができた時は
築2~3年の物件よりも設備や綺麗さは上なのに、
賃料を下げて、決め物として募集されることが多いです。

新築時に家賃を上げる「新築プレミア」どころか、
新築時に家賃を下げる「新築セール」ですね。

私のように規模の小さいアパートだと
市場の需給バランスに影響を与えるほどではありません。

ただ、都内でも20戸以上、郊外・田舎なら10戸以上の
新築をする時は、その完成によって

需要 < 供給 (供給過多)

を引き起こし、「新築セール」を強いられる
リスクを企画段階で考慮しなければなりません。

新築だからといって家賃設定甘く見ると
人生の自由度を上げるどころか、
コワ~い話が起きてしまいます。

これは賃貸募集がかかっていなかった

築古の全空物件にも同様のことが言えます。

「新築プレミア」を期待するのではなく、
「新築セール」のリスクに備えよう。

今日もありがとうございました。

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