土地買った後「建てられないかも」と言われた話

こんにちは、比嘉です。

さて、昨日のブログでは

新築アパートの建物は失敗しますよ。

だから、小さな規模から始めましょう。

という話しをしました。

「想定よりも〇〇万円、コストがUPする」

「想定よりも家賃が取れない」

などはザラですからね。

今回は土地の話し。

買った後に「アパート建てられないかも」と言われた土地

さて、ちょっと前の話しですが、私の5棟目の新築用地で

建築会社からビックリするような電話がありました。

「比嘉さん、あの土地、〇〇地区に入っているかもしれないから、

事前に出していた案の建物は建てられないかもしれない。

最悪の場合、非常に小さな新築しか建てることができず、

しかも、モジュール割れして、建築費も安くはない」

といった電話がありました。

おいおい、事前に確認してから案を出せよっと。

何で案をお願いして、それ前提で2ヶ月以上、話しをしていて、

土地の引き渡しが終わってからそんなことが判明するんだよっと。

その電話を受け、「最悪の場合」で試算したところ、

利回り9%ちょいで、私の基準ラインではNGでした。

私は「人気エリアで利回り7~8%」の戦略ではなく、

「不人気ではないエリアで利回り10~13%」

の戦略を取っているので、9%程度ではNGなんです。

※土地には「人気エリア」、「不人気エリア」、その間の

「不人気ではないエリア」の3つで考えております。

土地を購入した時に描いていた建物が建てられないかもと言われ、

建築会社へのイライラはありましたが、

実はそこまで焦りはありませんでした。

なぜか?

最悪、建物建てられなくても損はしない

それは私が

最悪、転売でも儲かる(損しない)

という土地しか購入しないと決めているからです。

新築物件は土地命なわけです。

土地を安く仕入れられなければやめた方がいい投資手法です。

その最重要である土地を購入する際、大切な基準になるのが

最悪、転売でも儲かる(損しない)

という点です。

もちろん、土地の転売よりも新築を建てた方がより儲かるわけですが、

今回のように予想外の展開で建物が建たない、っという事態でも、

「残念ではあるけど、売ればいいか」と思える土地でなくてはなりません。

今、検討している土地は

転売しても利益が見込める、

最悪、損しないと言える土地ですか?

この質問に

「Yes」と答えられる土地を購入しましょう。

そうすれば、負けることはないです。

ちなみに、上記のことは結局、杞憂に終わり、予定通り

利回り11%前後の新築が建てられる予定です。

今日もありがとうございました。

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※新築投資をやろう!と決めたら、ぜひ、動画をご覧ください。

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