大家にとっての恐怖。。。

こんにちは、新築 高利回り大家の比嘉です。

今日は仕事がたまっていて大変です。

でも、ちゃんとした記事を書きますね!

さて、本日はオーナーにとっての恐怖の存在。

『退去通知』について書いていこうと思います。

『退去通知』は賃貸経営で避けられない

賃貸経営をやっていくうえで、当たり前ですが、

『退去通知』は避けられません。

物件が多くなってくると、毎月のように訪れます。

『退去通知』が来ると、原状回復にお金がかかる可能性もあり、

また、空室で家賃収入が減り、時期が悪ければ長期空室のリスクもあります。

避けられないことではありますが、

大家ならこの恐怖の『退去通知』を極力、少なくしたいものです。

『地雷みたいな入居者』を入居させない

大家にとっても最もありがたい存在というのは

『長期の入居差』であり、

大家にとってキツい存在というのは

『短期の入居者』です。

特にAD付けたり、初期費用安くして、

さらに、シーズンに入居してもえたのに、

4月とかで退去する

『短期の入居者』は最悪と言えます。

もちろん、会社の転勤や、結婚、親族の不幸などで、

予想外の展開で、すぐ退去することになることは避けられません。

ただ、私は8年間、賃貸仲介をやってきましたが、一定数、

「最初から短期入居を考えている入居者」

というのは間違いなくいます。

仲介営業マンとしてて、

そういった入居者の部屋探しを手伝っておいて言うのもなんですが、

大家からすると、そういった方は避けたいものです。

では、どうやったら『長期の入居差』に入居してもらいやすく、

『短期の入居者』にご遠慮願えるのか?

絶対的な方法ではないですが、効果が高いのは

『短期違約金』です。

『短期の入居者』が嫌うもの。それは『短期違約金』

『短期の入居者』に部屋を紹介するときにどうやって部屋を探すかというと、

・初期費用が安い物件。(礼0、フリーレントetc)

・短期違約金がない物件。

の2つです。

ただ、賃貸需要が強いエリアは良いですが、

そうでないエリアでは『礼金』を入居者から取ることは難しいです。

『フリーレント』も当たり前のエリアも存在します。

そのため、礼金が取れる場合は良いかもしれませんが、

『礼金0』で募集している、ましてや、

『フリーレント』を付けている物件は必須で

『短期違約金』を設定しましょう。

ちなみに、上記2つに加えて、

・ADが多い物件

というのも『短期の入居者』に紹介することが多いです。

理由は仲介手数料を無料にできたり、

フリーレント・礼金に振り替えたりしやすいから成約率が上がります。

短期違約金は100%設定しよう!

上記を加味してやはり私は管理物件も所有物件も

必ず『短期違約金』を設定します。

すると、「最初から短期入居を考えている入居者」の入居を避けることができます。

ちなみに、違約金の内容ですが、『短期違約金』を設定している

物件の90%以上が下記の内容です。

1年以内の退去で、賃料1ヶ月分

ただ、私は「少なくとも入居する時点では退去の予定がない」

つまり『長期の入居差』になる可能性が高い方に入居してもらいたいので、

1年以内の退去で、賃料+管理費2ヶ月、

2年以内の退去で、賃料+管理費1ヶ月

と設定しています。

この違約金は相当、高いですが、問題なく入居付けできています。

仲介業者・管理会社の反対は無視しよう!

1年以内の退去で、賃料+管理費2ヶ月、

2年以内の退去で、賃料+管理費1ヶ月

という違約金を設定しているオーナーは少ないので、

それを言うと仲介業者・また管理会社が

「その違約金は高い。これでは客付けできない」

といった反対意見を言ってきます。

ただ、別のブログでも書きましたが、

賃貸仲介屋さんというのはそもそもがいい加減で何の根拠もなく

意見やアドバイスをすることが多い人たちです。

1000人以上の入居者の客付けをしてきましたが、

ほとんどの入居者はであり、

「少なくとも入居する時点では退去の予定」がないです。

そして、人は「もしかしたら、起こるかもしれない悪いこと」

「起こらないことを前提に選択する」動物です。

だから、『短期違約金』がネックになって入居をやめる人は

「最初から短期入居を考えている入居者」以外にほとんどいません。

でも、「最初から短期入居を考えている入居者」には

入居してほしくないわけですから、安心して

1年以内の退去で、賃料+管理費2ヶ月、

2年以内の退去で、賃料+管理費1ヶ月

の違約金を設定しましょう。

ちなみに、私は「2年以上は入居してほしい」と考えているので

2年以内の退去で、賃料+管理費1ヶ月

も付けていますが、「1年以上の入居でOK」とお考えなら、

1年以内の退去で、賃料+管理費2ヶ月

の違約金のみでもいいかもしれません。

違約金は1ヶ月より断然、2ヶ月の方がいいです。

ちなみに、違約金を『賃料』ではなく、『賃料+管理費』

記載することも若干ですが、収入増やすポイントです。

以上です。

『短期違約金』はとても奥深いので、これ以外にもメリットがあるんですが、

それについては明日、たぶん書くと思います。

今日もありがとうございました。

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