新築1棟目から利回り10.3%できた理由

こんにちは、新築 高利回り大家の比嘉です。

今日は私の新築1棟目のストーリー。

まだ1棟目をスタートさせてない人にとっては

とても参考になるかと。

1棟目は失敗が多く、大変だった

ブログでもよく書きますが、新築アパート投資というのは

難しく、めんどくさいです。

特に1棟目というのはわからないことが多すぎて、

数多くの失敗をしてしまうことがあります。

私の場合は

「分離発注した内装業者がクロス・CFを割増された」

「コストダウンの勢いで、クローゼットなしにして、

 完成後、後悔し、後付けしたら、逆にコストアップした」

「間取りのプランミスで部屋を狭くしてしまった」

「細かいコストダウンの提案をする知識がなかったため、

 余計な費用をかけてしまった」

「サブの窓が小さく、コストの割に効果が低かった」

などなど、ここに書ききれないほどミスしました。

上記のように建物系のミスが多く、

今考えると、もっとコストダウンして、

しかももっといい部屋を建てられるはずでした。

それでも、利回り10.3%の最大の要因

そんな数多、ミスをしたわけですが、

それでも高利回りを達成できた最大の要因は何といっても、

「土地を安く買えたから」

です。

もうここに尽きます!!

新築アパート投資において、

「どうやって安く建てられるか?」

への関心が非常に高いですが、重要度で言うと

土地8 : 建物2

くらいの割合だと私は思っています。

この1棟目は「土地を安く買う」が成功した時点で、

8割成功しているわけですから、知識不足の私が建物で

数多の失敗をしても、何とか利回り10%以上という

目標を達成することができました。

なぜ、土地を安く買うことができたのか?

1棟目の土地は今考えてもとても安く買うことができました。

土地は坪単価で言うと、周辺坪単価の1/3くらいで買うことができました。

だいたい周辺坪単価35~40万円くらいのエリアで、

51坪の土地を600万円、坪11.76万円で購入することができました。

では、なぜそこまで安く買うことができたのかというと、

最大の要因は

実需に人気のない癖を持つ土地

だったからです。

↓これが私が買った土地の形状です

いくつか突っ込みどころがある土地ですが、

最大のポイントだけに触れます。

それは「接道が2m」であることです。

もし、これがあと30cm接道が広く、

「接道が2.3m」だったら周辺坪単価の1/3で買うことは

不可能だったでしょう。

「接道が2m」「接道が2.3m」で何が違うかというと、

「車が入るか、入らないか」の違いです。

「接道が2m」だと車が入らないため、

極端に需要が落ちます。

超都会なら別ですが、それ以外であれば、

一戸建てなら駐車場は必須になります。

これが最大の要因となり、長い期間、売れ残っていたようです!

結局、車は入れるようにした

ただ、単身アパートを建てる予定とはいえ、

駐車場代は貴重な収益源であり、

また「駐車場必須」の入居者は数多いるので、

私としても車を入れるようにしたいです。

そこで、何とかできないかなー、っと考えていたところ、

土地を見ていて気が付きました!

私の土地は私道のドン付きだったんですが、

同じように西隣に私道のドン付きに家が建っています。

そこの接道もチェックしたところ、

同じように「接道が2m」だったんです。

にもかかわらず、隣地には大きなハイエースが止まっていました。

隣地と当該土地の間にフェンスはなかったので、

つまり、車を入れる際に隣地の方は当該土地に入って、

車を何年も停めていたようです。

そこで、私は隣地のお宅に突撃訪問し、

「私、お隣に建物を建てる予定なんです。

『車を留める際、お互い土地を、共同利用とし、

フェンスは建てられないようにする』

という覚書を交わしたい」

とお願いしたところ、OKをもらいました。

お隣からしても、共同利用しなきゃ車止められないし、

フェンスがあったら困るわけです。

お互いにメリットしかない話なので、

難なく『共同利用&フェンスNG』の覚書をゲット!!

かくして、この土地の最大の難点である

「車入れない接道問題」

をクリアすることができました。

もし、私が元付業者だったら

余談ですが、私は不動産会社ですが、

もし、この土地を売主から売却を依頼されていたら、

すぐに隣人に『共同利用&フェンスNG』の覚書を

もらって、実需向けに販売したと思います。

そうすれば、道路付けが悪いとは言え、坪単価で言えば、周辺と比べて

20~30%安くらいで売却できた、

少なくとも、坪単価1/3と激安に買いたたかれることはなかったと思います。

私が買っている土地は基本的に癖がある土地です。

整形地を相場の1/3~1/2とかで買うのは不可能だからです。

「安いけど、癖がある土地だな~~」

と思ったら、そこで諦めるのではなく、

「この土地に良いアパート建てられないだろうか?

この癖は実需にはデメリットでも、

アパートにはたいした問題にはならないのではないか?

もしくは、問題があっても、クリアできないだろうか?」

と考えるようにしましょう。

その考えをもって、根気よく土地を探せば、

きっと「新築 高利回りが達成できるアパート用地」

巡り合えると思います。

お読み頂き、ありがとうございました!

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