新築3棟目で利回り13.1%できた理由

こんにちは、新築 高利回り大家の比嘉です。

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さて、今日は私の新築3棟目について書いていきます。

私の1~6棟の所有新築の中でかなり高利回りだったので、

「新築で高利回りを達成したい」

考える方にとってはとても参考になると思います。

3棟目もとにかく土地が安かった!

新築1棟目から利回り10.3%できた理由

新築2棟目で利回り11.4%できた理由

でも書きましたが、新築アパート投資は

土地8 : 建物2

の重要度であり、土地が激安で仕入れられれば、

新築アパート投資は8割成功と言えるほどです。

今回、高利回りを達成したということはやはり

今回も土地が劇的に安かったです。

周辺坪単価40~45万円のところを

坪12.6万円と相場の1/3以下の価格です。

しかも、公道に2面接道で、南側も通路に面しているため、

実質、3方角地です。

では、なぜここが相場の1/3以下だったのか?

それは

『狭隘道路(狭い道)を通る必要がある』

からです。

この土地に車を停めようと思うと、

この土地までの通路が狭いため、

運転うまい人がギリギリ軽自動車停められる程度です。

FITレベルのコンパクトカーでも100%入りません。

そのため、実需には向きません。

仕入れ業者が仕入れた土地ですが、長い期間売れ残っており、

700万円 ⇒ 430万円

の指値を入れ、購入することができました。

ちなみに、その通路は1件、古い家が建て替えられる

ことがあれば、普通に車が止まれるので、

所有期間中にそれが起こってもらえないか期待しています。

もちろん、それが起こらなくても、高収益物件なので、

問題はないですが、資産性の向上が見込めるので。

周辺入居率も高く、将来性も明るい

私は市区町村の人口や、駅までの距離よりも

「周辺入居率」を最も重要な指標として考えています。

人口が多くても、供給過剰で空室が多いこともありますし、

駅から遠くても、賃貸需要が高いエリアもあるかです。

今回のエリアは単身用で

入居率90%を超えていました。

周辺入居率と利回りは

90%超で利回り10%

85%超で利回り11%

80%超で利回り12%

80%未満は投資不可(築古は有)

とザックリとですが、基準としているので、

90%超で利回り13%は抜群のスコアです。

また、「人口減少が緩やかであるプラス要因」

多分に見受けられました。

※「人口減少が緩やかであるプラス要因」の詳細は割愛します。

気になる方は下記のブログをご覧ください。

そのため、現時点での周辺入居率の高さに加え、

将来性の明るさも感じたので、投資に迷いはありませんでした。

建築コストは若干、高かった

建築コストは8%ほど高くなりました。

地盤改良コストは20%増でした。

狭隘道路で軽トラがギリギリ入れる程度であったため、

部材が手運びになったり、小分け運搬になることが多いので、

仕方がありません。

それでも前記したように圧倒的に土地が安かったので、

多少の建築コスト高は何の問題にもなりませんでした。

しいて言うなら、建築会社に数多く断られました。

建築ラッシュの今の時代、めんどくさい工事は避けたがります。

そのため、15~20社程度に見積もりを依頼しましたが、

そもそも仕事を受けてくれない会社も多かったです。

また、狭隘道路は会社によって、見積もりのブレ幅が

通常の土地と比べ、大きかったです。

そのため、このような土地に新築を建てる場合は

いつもよりも多めに見積もりを頼んで、

「狭隘道路でもコストUPが少ない会社」

を探すようにしましょう。

客付けは完成前に満室になった

値付けミスとも言えますが、完成時期もよかったので、

完成2週間前には満室になりました。

募集の段階で問合せも多かったので、

やはり見込んだ通り、需要が高いと感じました。

また、2018年4月中旬には同エリアに完成した新築は

すべて満室になっており、全国各地でみられる

「2018年2月以前に完成した新築が

 シーズンで埋まらなかった」

という新築の供給過剰も見られませんでした。

今後はさすがに新築着工数は減っていくと思うので、

現時点では将来の勝率も非常に高いと思っています。

まとめ

激安な土地を仕入れれば、新築アパート投資は8割成功ですが、

整形地、人気エリアを探して、そんな土地はありません。

だからこそ、

『入居率80%以上の不人気ではないエリア』

『実需では困るが、賃貸なら困らない癖のある土地』を探し出し、

『圧倒的に安く買う』という投資戦略を取っています。

癖があり、不人気でないエリアの土地は

資産性は高くありませんが、

それを大きく下回る価格で買えれば、

融資も通りやすく、継続的な購入も可能です。

人の行く裏に道あり花の山

この言葉以上に大切な言葉はありません。

私自身、何度も胸に刻みます。

今日もありがとうございました。

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