こんな『建売新築』を買ってはいけない

こんにちは、新築 高利回り大家の比嘉です。

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暑いです。暑くてたまりません。

でも、働きましょう!それがビジネスマンですから。

さて、今日は

「長く所有するつもりで建てる新築物件」
「すぐ売却するつもりで建てる新築物件」

というテーマで書いていこうと思います。

新築アパートは基本、『所有派』

私は銀行評価が低い築古物件は積極的に売却します。

融資を受ける際に足かせになるためです。

1年前まで4棟持っていましたが、3棟は売却済です。

1棟は売れ残っています( ;∀;)

ただ、新築物件に関しては銀行評価をとても気にしながら

土地を購入しているため、基本的に全物件、

銀行評価 ≧ 借入額

となっており、融資の足かせにならないので、

全物件、長期所有する予定です。

そもそも私の不動産投資の目的が

『ストック型の収入を得ること』

であるため、『フロー型の収入』狙いではありません。

また、客付けも得意で、賃貸経営がそもそも好きなので、

売却にあまり積極的になれないという個人的な趣向もあり、

不動産投資家の中では『所有派』に属すると思います。

初めて売却益狙いで新築を考えてみた

そんな私ですが、実は5棟目の新築を建てる際に初めて

『売却益』狙いをしようかと考えたことがありました。

土地が決まり、いつも通り、建物の打ち合わせをしていて

初めて気が付いたことがありました。

それは、

「長く所有するつもりで建てる新築物件」

「すぐ売却するつもりで建てる新築物件」では

全く違う考え方で建物を企画するのだと。

「長く所有するつもりで建てる新築物件」の考え方

「長く所有するつもりで建てる新築物件」

基本、売却予定は立てず、所有を基本としていたので、

建物を企画する際は

『コストUP覚悟で、グレードUP』

することが多々、あります。

浴室を1014タイプよりワンランク上の1116タイプにしたり、

洗面台も3面鏡タイプにしたり、温水洗浄便座を付けたり、

キッチンも1500と自炊しやすいタイプを選択しました。

玄関扉も若干、デザイン性が少しは考えられているものにしたり、

アクセントクロスを積極的に使ったりと。

また、上記のように目に見えるグレードUPだけでなく、

アパートの退去理由のダントツ1位である

(仕方がない理由を除く)

「上階(もしくは下階)がうるさい」という退去率を下げるため、

2階の床に防音材使用&木板2倍にしたり、

アパートの退去理由の2位と思われる

「冬寒い or 夏熱い」という退去率を下げるために

最低ランクより1~2ランク、上の断熱材を使っていました。

上記のコストUPはそれによって賃料を上げるのは難しい、

もしくは、上げられても1000円の違いがあるかないか程度。

そのため、グレードUPによって、

コストUPしても、家賃は変わらないため、

利回りは下がります。

ただ、目に見えるグレードUPは、空室期間を短くできるし、

目に見えないグレードUPも、入居期間を長くできる可能性が高いです。

つまり、入居率を高くしやすいです。

だから、「長く所有するつもりで建てる新築物件」とは

『利回り』を最重要としつつも、できる限り、

『ローコスト、ハイクオリティ』の矛盾に

ギリギリまで挑むように建物を企画します。

長期的に見たらそれが最も『合理的』だと考えているからです。

「すぐ売却するつもりで建てる新築物件」の考え方

「すぐ売却するつもりで建てる新築物件」

対して、建築中、もしくは、完成後すぐの売却を目的として

建物を企画した場合、前記したようなグレードUPは

すべて『不合理な投資』となってしまいます。

家賃が同じ、もしくは、若干しか上げられないのであれば、

浴室は1014で十分、洗面台も最もチープなもの、

温水洗浄便座は付けない、キッチンは900or1200サイズにする、

団地のような玄関扉を使い、クロスもすべて量産型。

また、目に見えないところには

よりお金をかける必要がありません。

壁や床の防音性能が低かろうが、防音材などいらないし、

冬寒く、夏熱かろうが、

最低ランクの断熱材のみを使います。

そのため、超ローコストは達成できますが、

客付けに苦労したり、短期入居が増える可能性が高く、

入居率を高く保つのが大変です。

当然ですよね。

「すぐ売却するつもりで建てる新築物件」

『超ローコスト、超ロークオリティ』

利回りの追及のみを考えた

建物企画が最も『合理的』なのですから。

建売新築は基本、後者の新築である

そして、世に出ている数多くの建売新築は後者の

「すぐ売却するつもりで建てる新築物件」です。

そのすべて否定するわけではないですが、

「すぐ売却するつもりで建てる新築物件」

「長期保有の予定」で購入することはオススメしません。

何故なら建売新築は

「長期保有の予定」で建てていないからです。

客付けが難しく、短期入居のリスクが高いため、

長く持てば持つほど、賃貸経営に難しさを感じるはずです。

私のように長期保有派の不動産投資家は

「長く所有するつもりで建てる新築物件」

自ら企画するのが最も勝率が高いのではないでしょうか。

私のように土地から探し、建物企画するのもアリです。

うまくいけば、『高利回り・高入居率の新築アパート』を建てられます。

また、それに高いハードルを感じている方は

完成前の建売新築を追加費用払ってでも、

グレードUPするのもアリだと思います。

利回りは若干、下がりますが、

入居率を高く保ちやすくなるためです。

最後に補足を・・・

補足1.

私は5棟目もやはり長期保有をしようと思いなおし、

結局、「すぐ売却するつもりで建てる新築物件」は建てず、

「長く所有するつもりで建てる新築物件」にしました。

私は「好き」「楽しい」を重視するので、

やはり「すぐ売却するつもりで建てる新築物件」

は極力、やりたくないものだと思いました。

補足2.

アパート退去の理由1位、2位は賃貸仲介歴8年の比嘉調べです。

エビデンスはございませんので、ご容赦ください。

今日は長文になってしまいましたね。

でも、大事なことだと思ったので、

何かの学びになれば幸いです。

今日もありがとうございました。

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