【新築アパートのグレードアップについて ~窓編~】

こんにちは、新築 高利回り大家の比嘉です。

 

8月12日の

【すぐ満室になる ローコスト新築アパートが

 建てられるようになるセミナー】

満員御礼となりました。

 

お盆期間中で「帰郷するため、参加できない」との声を

数多くいただきましたが、申し訳ございませんが、

同内容の追加セミナーの予定も今のところございません。

 

また気が向いたら開催するので、それまでお待ちいただければと思います。

 

ご参加いただける方には

お盆休みの期間中に多くの方にお時間作っていただけているので、

ありたがいと同時に、身の引き締まる思いを感じます。

 

必ず「来てよかった」と言ってもらえる内容にします。



さて、本日は『グレードアップするべきポイント』についてです。

 

基本、私は「安く建てる」に軸足をおいていますが、

お金をかけるべきところにはお金をかけます。

 

いくら安くっても入居付けが難しい新築アパートだったり、

築10年程度で競争力が失われるようでは話しになりません。

 

ただ、これは現実的にはよくある話で、

ローコストアパートの多くは極端に競争力が低いことが多いです。



神奈川県では「則武地所」という会社が建てるアパートは

私のアパートより安く、利回りもとても高いですが、

競争力がとても低く、入居付けが難しいアパートです。

 

仲介会社が「則武地所のアパートは決まらない」

言っちゃうくらいです。

 

「いかに安くするか」にばかり注目されがちですが、

「いかに安くするか」に7~8割ほどの力を注ぎつつも、

「いかに魅力(競争力)を上げるか」も

2~3割ほどしっかり考える必要があります。



ポイントはいくつもありますが、とても簡単まとめると

「窓」「水周り」にはお金をかけても

たいがいはリターンが期待できます。

 

「水周り」は次回に書くとして、今回は「窓」についてです。



窓は3種類あると考えていて、

1つが掃き出し窓と言われる「メイン窓」

1つが角部屋にある横の窓の「サブ窓」

1つが浴室が玄関・キッチンにある「その他窓」です。



「メイン窓」の掃き出し窓については3つサイズがあり、

ローコストの1800、一般的な2000、

ワンランク上の2200がよく使われる窓です。

(数字は高さのことです)

 

私は2200タイプを使っています。

部屋が実際より広く感じ、明るく居心地がよくなります。

オススメは2200ですが、最低でも2000は必要だと思います。

1800だと部屋が暗く、狭く感じてしまいます。

 

コストはワンランク上げるごとに2~3万円のコストアップだと思いますが、

そこは『グレードアップ』させる価値はあります。

 

少なくとも1800の窓はやめましょう!

 

「サブ窓」の選択肢も主に3つあると思っており、

窓をつけない、ハメ殺し(FIX)窓、引き違い窓です。

 

私は最初はハメ殺し窓(3万円)を使っていましたが、

最近は引き違いの窓(6万円)を使うようになりました。

 

ハメ殺しは安いんですが、空気の入れ替えも出来ず、

部屋を明るくしたり、広く感じさせる効力も弱いです。

 

2~3棟目ではハメ殺しを2つ(3万円+3万円)つけたこともありますが、

同じ予算なら引き違い窓1つ(6万円)の方が

部屋も明るく、解放感を感じ、空気の入れ替えも可能になるので、オススメです。

 

むしろ、やっておいて言うのも難ですが、

ハメ殺し窓による魅力アップはあまり期待できないので、

それなら、いっそ、なくてもいいと思います。

ハメ殺し窓に3万円の価値はないかと。



オススメとしては

1位 引き違い窓 、
2位 サブ窓なし 、

3位 ハメ殺し窓です。



「その他窓」に関しては私の結論は「つけなくていい」です。

今回の「グレードアップについて」からはそれますが、

「その他窓」に関してはコストダウン優先でOKです。

 

確かに浴室、玄関、キッチンに窓が「あった方がいい」です。

でも、「なくてもいい」です。

 

私は賃貸仲介をずっとやってきましたが、

「浴室(もしくは玄関orキッチン)の窓が入居付けをする上でプラスに作用した」

と接客の中で感じたことは一度もないです。

(ファミリータイプの浴室にある大きな窓は別です)

 

1000組くらい部屋を決めてきて一度もないくらいなので、

結論としては、私のローコストアパートに「その他窓は不要」としました。



以上です。

決して私が正解なわけではないですが、

「メイン窓」、「サブ窓」、「その他窓」を考える上で参考にはなると思います。

 

 

次回は「水周り」について書いていきます。

 

【今日の教訓】

窓は安易にケチってはダメ!

新築アパートの魅力にかかわる重要事項です!

満員御礼

すぐ満室になる ローコスト新築アパートが

建てられるようになるセミナー】

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【追伸】

内容は決まっていませんが、9月に大阪で

セミナーやってみようと思います。

2泊3日の旅行中に3時間セミナー入れ込んで、

旅行がてら、仕事をしてみようと思います。

セミナーコンテンツは現在、思案中です。

西の皆様、お楽しみに!

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