【新築アパートのグレードアップについて ~水回り編~】

こんにちは、新築高利回り大家の比嘉です。

さて、セミナー準備を進めています。
緊張しますねぇ。でも、緊張を力に変えます。

本日も前回に引き続き、
『グレードアップするべきポイント』についてです。

ローコストは圧倒的に重要ですが、
「ローコスト」だけではダメです。

ポイントを絞ってグレードアップをする必要があります。
その2大ポイントともいえるのが
「窓」「水回り」です。

【新築アパートのグレードアップについて ~窓編~】 を
読んでいない方はこちら

今回は 水回り です。

水回りの重要度が高い順に並べると下記の通り
1位 キッチン
2位 浴室
3位 洗面台
4位 トイレ
(比嘉の感覚で決めた順位です)

ということで、
4位の「トイレ」から。

トイレはとりあえず、ウォシュレット付けておきましょう!
価格コムで1万円ちょっとであります。

理由としては温水洗浄便座があるほうが
物件ランクが高く見えます。

また、部屋探しで「温水洗浄便座がないのはNG」
という人は意外なほど多いです。
1万ちょいでそのNGを避けられるなら、避けましょう!
3位の「洗面台」はまずそもそも洗面台は必須というの前提。
ただ、チープなアパートだとw500の
ツーバブル混合栓( 温と水で水量と温度を調整 )です。

↑人気のない洗面台

最低、w600サイズで、シングル混合栓にしましょう。
これも1.5万円くらいのコストアップで済むので。
↑このあたりからが合格ライン
2位の浴室で一番重要なのがサイズです。
「安く建ててくれ」というとほぼ1014タイプを提案されますが、
1万円ちょいしかかわらないので、1116タイプにしましょう
浴槽に入った感じが全然違います。
また、カラーパネルもできれば2枚、
最低1枚付けるだけで、デザイナーズっぽくなります。
追い炊きは単身では不要です。4万円くらいかかりますし。
浴室乾燥機はエリアや部屋の日当たりによりますが、
なくても何とかなることが多いです。
これも3~4万円/戸しますが、必須の人はほぼいません。
ただ、サイズとカラーパネルは少額で
物件ランクを上げられるので、費用対効果高いです。
1位は「キッチン」です。
これも「豪華にする」という意味ではなく、
「まな板」スペースがないキッチンはやめよう。
そして、できれば「2口」にしましょう、という意味です。
近年、自炊率が上がっていると言います。
キッチンがw900のミニキッチンはそれだけでNGになることが
本当によくあります。
↑まな板スペースがないのはキツイ
「まな板スペースがない」のは「自炊できない」と同義語です。
そして、ガスコンロは入居者に設置してもらうのでも良いので、
2口コンロあるw1500タイプの方がいいでしょう。

↑私は吊り棚、ガスコンロなし。

公団タイプはだいぶ安いですが、すごくチープなので
投資家の判断にゆだねます。

以上です。

水回りは「豪華にする」ではなく、
NGではないものにするための最低限の
グレードアップが重要です。
施工会社に「とにかく安く」と伝えると、
最安値のものを使われるので気を付けましょう。
【今日の教訓】
トイレ、洗面台、浴室、キッチンは

NGを食らわない程度のグレードを採用する!!

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