【新築ガラガラ物件が溢れている理由】

こんにちは、新築 高利回り大家の比嘉です。

今月は【満室ステージング】という事業をプレでスタートさせています。
想定していた以上に申込みが多く、
初めてのことばかりで、その対応に追われていました。

ただ、それ以上に手厚いサービスを提供しているので、
今、利用して頂いている方はかなりお得だと思います。

とても必要とされるサービスだと思うので、
継続可能な形でブラッシュアップしていきます。

今月中はプレのため、不慣れな点も多いですが、
オープニング価格で、赤字覚悟の手厚いサービスを提供しているので、
空室がある人、新築の建築予定がある人、
売却対策を早めに講じたい人はぜひ、9/30までに。
https://goo.gl/ZrvBPc

満室 マネージャーの吉田 たかあきは抜群に優秀な人材で、
私の賃貸経営におけるトップパートナーです。

さて、その【満室ステージング】をスタートさせた
関係でここ最近は空室対策に関することをよく考えています。

空室対策は数多、ありますし、私自身、仲介出身なので、
そのための施策に関しては詳しいほうだと思います。

おかげで、私は不動産投資を始めて空室に悩んだことがほぼありません。

新築アパートだろうと、全空の築古アパートだろうと、
基本、短期間ですぐ満室にします。
ほぼ満室経営を維持しています。

ただ、SUUMOなどを見ていると、
新築物件にも関わらず、ガラガラな物件が数多くあります。
(以下、新築ガラガラ物件)

完成して1ヶ月くらいならまだしも、
半年以上経って、新築ガラガラ物件も散見されます。

ここ1~2年で物件が乱立しているので、
そういった物件が出るのも仕方がないかもしれません。

ただ、そんな中でも、同じエリア、同じ間取りで、
満室になる物件と、新築ガラガラ物件があります。

なぜ、満室になる物件と、新築ガラガラ物件のように
勝ち物件、負け物件が分かれるのでしょうか?

その主要因を私は新築ガラガラ物件の
「家賃設定が高いこと」だと思っています。

【満室ステージング】という
空室対策のサービスを始めておいて言うのも難ですが、
空室対策に関する色んな施策はあるものの、
適正家賃以上の家賃で空室は埋まりません。

適正家賃で募集をして、3ヶ月で満室になるところを
1ヶ月で満室にすることは十分に可能です。

適正家賃で募集して、入居率75%の微妙なエリアで
ほぼ満室経営を維持することも十分に可能です。

私自身、それを実現してきました。

ただし、適正家賃以上で募集して、
満室にすることは至難の業です。

フリーレントとADを数ヶ月付ければいけるかもしれませんが、
『詐欺みたいな売り抜け戦略』を取る時以外、有効な手段とは言えません。

そのため、適正家賃を設定することは
「空室対策」というより、『前提』です。

『前提』である適正家賃になっていなければ、
「空室対策」は意味を成しません。

超カッコいいステージングをしようが、
高性能レンズで写真を撮ろうが、
100社業者周りを行おうが、
ほぼ無意味です。

そう、ほぼ無意味なんです。

では、なぜ家賃設定が高い
新築ガラガラ物件が市場に溢れているのか?

その理由は新築物件を売りに出す時、業者が設定する
「想定家賃」が基本、かなり高めに設定されているからです。

例えば5万円が適正家賃の物件を、5.8万円の想定家賃として売り出せば、
家賃が16%高くなっているため、利回りも16%上昇します。

つまり、本来は利回り8%のポテンシャルなのに、
利回り9.28%で販売することができるからです。

その方が業者が売りやすく、
買主も「9.28%の新築を手に入れた!」と喜んでしまうからです。

ただ、実際は5万円が適正家賃の物件を
5.8万円で募集しても申し込みが入るわけありません。
努力をしたところで、5.3万円くらいが限度でしょう。

ここ1年くらいは 不動産会社の想定家賃がエスカレートし続け、
特にその兆候が強いです。

その想定家賃通りに募集しているため、
新築ガラガラ物件が市場に溢れるのです。

本来、適正家賃の築古と、適正家賃の新築なら、
新築の方が競争力が強いはずなのに、
築古ガラガラ物件よりも、新築ガラガラ物件の方が多いですからね。

こういった物件を掴んでしまった場合は「損切」ではありませんが、
素直に適正家賃に戻して、賃貸経営をしましょう。

想定家賃にすがったところで、その家賃よりも安くて良い部屋が
周りにあるわけですから、入居者に選んでもらいようがありません。

過去には戻れません。
「利回り9.28%の予定で買ったのに・・・」と嘆いても
1円にもなりません。
空室(機会損失)はその家賃で募集する限り続きます。

今、持っているその物件で
最大限の収益化を目指す以外、方法はありません。

9.28%の物件が8%の利回りであったとしても、
いや、たとえ6%でも、5%であっても、
適正家賃から目を背けてはいけません。

今、持っている物件で
収益最大化を目指す以外の道はないんです!

「ほぼ満室」を自慢している私ですが、
あと数年で「ほぼ満室」自慢はできなくなるかもしれません。

それでも、周辺入居率が70%なら、85%以上の入居率を、
周辺入居率が50%になっても、65%以上の入居率を維持し、
これから訪れる大空室時代をサバイバルしていきましょう!

【今日の教訓】
想定家賃より、適正家賃。
想定家賃にすがれば、空室(機会損失)は止まらない。
適正家賃で収益の最大化を目指そう!

追伸
次回は「適正家賃」について書くつもりです。

【満室ステージングのグループページ】(参加無料)
https://goo.gl/FDZUZV

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